文档介绍：长租公寓行业风险探究
2018 年 9 月
一、长租公寓行业现状
自 2015 年 1 月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导
意见》下发以来，国家关于解决住宅租赁顶层设计问题的政策频频落地，更有一
些列配套的资本市场政策支持。
目前培育和发展住房租赁市场的政策，主要围绕以下四个方面：1）培育租
赁市场供给主体，含专业住房租赁企业、地产开发商、租赁中介、个人出租房屋；
2）允许改建商业用房用于租赁，享受民用水、电；3）给予住房租赁企业、机构
或个人税收、金融、土地优惠政策，逐步推进租售同权；4）推进房地产投资信
托基金（Reits）试点。
政策初衷在于通过发展住房租赁市场，落实中央“建立多主体供应、多渠道
保障、租购并举的住房制度”，提高住房供给质量，改善民生需求。
在政策的鼓励下，涵盖租赁机构系（如魔方公寓、优客逸家、蘑菇租房）、
开发商系（、、、）、房地产
中介系（如自如、相寓、红璞公寓）、酒店系（如窝趣、逗号公寓）四类机构的
参与主体形成了四种运营模式：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式、
轻资产分散式。
除了自持物业专注运营的重资产模式有相对清晰、但显然微薄的盈利外，当
前的分散式运营方，如魔方公寓、自如、相寓、蛋壳等运营商均未形成清晰的盈
利模式。在本轮租金涨价引发的舆论热潮、我爱我家前副总裁胡景晖提醒“长租
公寓爆仓，一定比 P2P 爆雷更厉害”、杭州鼎家资金链断裂事件前，分散式长租
公寓运营方一直致力于通过高杠杆来扩大持有房源数，谋求规模的迅速扩张，财
务表现为现金流好，但利润表呈巨幅亏损。
目前的长租公寓运营方，主要借政策支持红利、各类资本涌入以及平台现金
流沉淀代收代付租金等渠道汇集的资金优势扩大市场规模，其目的在于尽可能拿
到可以形成租金定价权的垄断或者寡头垄断市场地位，并期在未来实现利润。
我们以自如为例来说明这种典型的业务模式，可见下图：
第一步，自如与出租人签订资产管理服务合同，获取房源，通常的策略是承
诺比当前市场更高的租金水平，并签订长期管理协议，租金支付方式多为月付或
季付；
第二步，在自如代理下，承租人完成房屋租赁合同签署，并同时通过自如指
定的 APP 约定租金线上支付，租客实际上与网贷平台签署了贷款合同，租客每
月付租金实际上是在偿还网贷本息，网贷平台发放的资金并未进入租客或出租人
账户，而是进入了自如账户；
第三步，由于网贷平台的介入，自如在支付完按合同约定给予出租人的租金
外，账面停留了大量的代收代付租金，并将这部分租金继续用于第一步的投入—
—迅速扩大代管房屋规模，谋求市场垄断地位，以期未来可以提价获利。
重复以上步骤，外加投资机构的资金涌入、资产证券化融资，目前典型