文档介绍：商业投资潜在风险分析
自 2000 年起，商业地产第一在北京、上海、广州等几个经济高度发达
的地区兴起，并快速蔓延到全国。按照国家统计局统计数据显示， 2001 年
以后，我国商业地产投资年均增长率达到 33%，超出住宅投资增长率 6 个
百分点。事实上从 2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过
了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年
上升的态势。 2004年全国商业地产投资总额达到 1723亿元，比 2003年增
长 %， 新竣工商业营业用房面积增幅 %， 分别高出整个房地产开
发投资和竣工面积增幅 。进入 2005年，我
国商业地产出现出更快的进展势头，仅 2005 年 1 月至 5 月份全国商业地产
项目开工面积达 ，投资同比增长 %。
一、我国商业地产快速进展的缘故
我国商业地产快速增长要紧源于以下几方面缘故：
， 导致消费者对零售业需
求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。图 1 显示我国居民人均可
支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额出现正有关关系。近年
来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消
费水平逐年提升，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的进
展，这就必定拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的
快速增长。从恩格尔系数看，自 2000年起，我国城镇恩格尔系数开始降至
%， 2003年降至 %， 因此催生了大型购物中心等大型商业机构的进
展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。
.各都市政府部门充分认识到大力进展第三产业和现代服务业的
重要性，持续鼓舞推进都市商业的规模化进展。加之新一轮都市建设和改
造高潮的兴起，都为都市大型商业项目的进展制造了机遇，从而拉动了都
市商业地产的进展。
.商业地产开发的高收益性。 长期性和稳固性迎合了地产开发商
的需求。与其他房地产产品不同，商业地产可不能因房龄增长而降低其投
资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的进展成熟而
持续升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，
决定了商业地产租约的长期性和稳固性，这都使得商业地产受到开发商的
青睐。
.休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。 1995年以后，我国居
民全年平均休假时刻增至 121 天：每年按 52 周运算，假定每周都实现双休
日，则共休息 104天，再加上“五一” 、 “十一” 、元旦、春节，共有 10天。
从劳动制度看，休假天数已占全年时刻的三分之一。休假时刻的增加，为
居民从事休闲活动制造了条件，促进了都市休闲产业的进展。仅以日常生
活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可
或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为
商业地产制造了新的市场空间。
二、我国商业地产进展中存在的咨询题
.商业地产项目开发盲目无序。 一些商业地产开发商出于自身利益
的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝
大多数项目论证都不充分，建设开发盲目