文档介绍：项目开发流程
一、 土地使用权的取得
1. 取得方式
1) 行政划拨
2) 协议出让
3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式
4) 转让
2. 流程示意（以拍卖为例）
现场勘察， 确定竞拍价、竞
获取土地出让信息 信息的初步 组建竞投小组，购买标 测算土地成本、估算 办理竞买登记手续，提
收集相关资料 拍人、叫价原则
及相关规划指标（一 收集、分析 书。（成员包括：估价师、 开发总投资、总价 交相关资料及竞拍保
般 1-3 个月前，政府 策划分析、财务、工程设 值。（一般采用假设 证金，领取竞拍号牌，
予以公布即挂牌） 计、法律等多种人员） 开发法进行计算） 了解规定细则及其他。
办理相应的土地产权
竞拍成功，签订成交
转移变更登记手续
确认书，并按规定期
获得土地使用权限
限交纳成交价款和
相关费用。
3. 细节阐述
1) 信息资料部分
A. 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；
B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域
竞争楼盘资料；
C. 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项
目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、
销售情况，潜在目标客户调查分析；
D. 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背
景资源等；
竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东
会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深
圳允许自然人参与竞拍）；
2) 前期可行性分析（机会可行性分析2）
一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定