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XX 商铺营销方案
一、商业入市时机分析：
因项目目前周边人气不足，居住氛围尚不浓郁，商业氛围更是没
有，周边其他项目如新城商业也尚未启动。为了实现项目价值的最大
化，建议待大道、海景路通车、周边小区人员入住后入市才能卖得较
为理想的价格。项目将于 2006 年初入伙，建议在 2005 年 11 月左
右开始商铺宣传，进行市场预热。入伙之后再开始商铺正式发售。
另考虑到目前关注商业客户较多，商铺入市时间拖延太长将降低
一些客户的购买热情。建议商铺最早入市时间不早于大道和海景路通
车之日。
二、XX 商铺 SWOT 分析：
（一）优势：
1、规模优势。总面积 6600 平米，底商商业构成长达 310 米的商业
街。
2、众多居住小区环绕，未来人气有保证。
本项目一、二期，600 亩南城，以及紧项目二期的民生燃气住宅
小区用地，金城、花园均未规划商业，未来项目周边的居住人口将达
2－3 万人，而这种居民人气将构成商业街消费的最主要人群。
3、规划前景优势。
项目紧邻公园、环路、新大桥，待它们建成日后来此观光旅游的
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过往客户也将成为项目商业的消费人群。
4、位于海景路与大道交汇的十字路口，商铺全临路。
（二）劣势：
1、项目周边目前居民不多，人气不旺。
（三）威胁点：
1、南城项目临和平路拥有大量的商业，而且也建设有商业街，这将
和本商业街形成直接竞争。
2、新城位于和平大道与东路交汇的十字路口，从目前来看，其地段
相比本项目要好，其商业对本项目商业构成较大威胁。
（四）机会点：
1、生态公园和环路建设带来的游玩客户，将给项目商业带来不少商
机。
2、岛中高档商业消费街区的缺失给本项目异军突起，强力入市提供
了机会。
3、如项目二期临海景路和大道依然规划商铺，这样项目商业将更具
规模，对周边的辐射力更强、辐射范围更远。
第一部分：XX 商业定位
一、商业形象定位
“风情滨海商业街”
二、XX 商业经营主题定位
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商业业态应考虑以周边居民生活配套服务为主，公园、海边休闲
旅游需求为辅。
XX 商业经营主题定位思路：
1、 商业必须成行成市，商业方能经营得旺；商业只有经营得
旺，商业物业的价值才能够得以体现。
2、 商业物业的销售必须兼顾开发商、投资者、经营者三方利
益：只有商业主题定位得好，才能经营好；只有经营得好，投资者才
能获取高回报；只有投资回报高，商业才能够销售得快，价格才能提
升得高。因此 XX 商业街必须在销售前对商业进行经营主题定位。
3、 XX 商业经营必须走符合海岛消费需求特征的经营之路，
才能觅得商机，提升商业经营的空间。
4、 商业物业具备鲜明的经营主题特色，非常有利于消费群体
的口碑传播，带来更多的消费人群。
5、 XX商业街依托新外滩芭堤雅风情情景社区，主题式商业
街区才能提升商业档次，与 XX 的整体定位协调统一，互为补充。
三、XX 商业档次定位
鉴于项目周边为南城、民生燃气住宅用地、市政府公务员住宅
用地、碧海滨江贵族别墅、酒店等高档居住小区，商业主要考虑以满
足他们的日常生活需求为主，另考虑到海岛中高档商业的缺乏，XX
商业应定位为中高档次商业。
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