文档介绍：新楼盘推广方案
目录
第一章 筹划推广目的………………………………………………………………………3
第二章 市场综合分析………………………………………………………………………4
一、 从东圃版块分析看市场 ……………………………………………………4
二、从对手差异分析寻突围………………………………………………………6
三、 从“竹源〞民居工程分析看问题 …………………………………………9
第三章 总体推广思路………………………………………………………………………13
一、推广定位………………………………………………………………………14
二、推广策略………………………………………………………………………16
三、推广时间方案 …………………………………………………………20
第四章 关于楼盘规划建议………………………………………………………………
第五章 合作内容及收费 …………………………………………………………………21
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第一章 筹划推广目的
进步楼盘市场竞争力，快速销售一期工程及整体工程楼盘。
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第二章 市场分析
一、从东圃版块分析看市场
楼盘布局：三多二无 轻南重北
三多
多开发——已有合生创展、富力、美林基业、中海集团、珠江实业、远洋等10多家公
司进驻。在建、即建工程达20多个。
多元化——高〔小高〕层、低层、大盘、小盘、中盘分布人气旺盛区。
多同价——根本上为3000-5000元/平方米。幅度不大。
二无：无豪宅，无别墅。
轻南重北：东南方无楼盘，重心偏向东北集中。
消费形式：流坐并上 同地消化
流庄——以白领、小个体户为代表。主购小三房二厅、二房二厅、一房一厅。
坐庄——以当地新生代、新老移民为代表。以三房二厅为主。
同地消化——在购置形态上，人群相对集中，多以租、住在沿工作线当地新移民、白领、新生代为主。
需求动机：四轮齐转 各有所需
多为置家、改善条件、换种生活方式，投资。投资消费者占少局部。
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述评：四种态势明显
1、经济力量决定购房需求。楼盘的“三多二无〞现象，可以看出当前东圃购置力并不特别强大，所盯住的多是同一价位目的消费主体。
2、“东移〞速度与市场需求成正比。在前期房产公司开发下，目的消费资源逐步搜刮，“东移〞决策的启动，将引进新颖血液，造就另一个市场。但启动期间，必将有个资源渐稀、甚至“断流〞过程。这些直接左右开发商的营销决策。
3、2002同台大战在所难免。就目前而言，各开发和正筹备开发的东圃楼盘，与先前开发的及与如今价位相差不高。虽然区位各有不同，但在“新生血液〞渐稀状态下，这预示了，一场2002的大战在所难免。
4、“农资派〞〔农村集资房〕的低价入市“抢客〞现象不容无视。虽然不同于一个档次，但同样能满足局部白领需求。给我们启发的是，开发商除了开发房子外，还要有种培养客户〔未成为业主前〕资源、引导消费、培养目的消费者的准备。
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二、从对手差异中寻突围
1、什么是对手？
关于竞争对手的圈定，我们根据三等同原那么〔同价原那么、同区位原那么、同品质原那么〕作为衡量标准，从东圃版块来看，最直接对手为羊城花园，最有影响力对手为中海康城。
无论对手是谁，我们必须在三同中找出不同之处，以差异化优势致胜。
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2、比较优势分析
羊城花园
现状：当前羊城的26栋无电梯低层楼根本售罄。已进入20层高层、21
栋无电梯低层的二期工程建立。高层预期于明年8月推广。低层以滚动式开发。
建筑风格：从外立面而言，本身很平常，没有吸引力。
广告诉求策略：“反摊〞〔反摊公用面积及入室价格〕，口号泛滥，没有什么号召力。
购置对象：当地附近新生代、新老移民、白领。
购置动机：多是改善条件、图近。
我们调查认为，
羊城花园当前的售楼拉动因素主要在于：
1〕开发早。尽得天时、地利之机。
2〕期望附加值高。盘大，是当时车陂路以东最大楼盘。男女老少动场所根本俱全，中央8000平方米文化广场是个“磁块〞。
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竹源民居与羊城花园二期比较，
羊城花园主要有优势：
1〕已形成一定规模效应，相对而言，社区比竹源民居要成熟。
2〕全景效应。配套设施投入使用。
3〕有媒介发放“金奖〞设计奖牌。虽在一期工程中没有诉求，但不可不防。