文档介绍：地产项目整体营销方案
项目销售策略
项目销售总体目标
入市时机分析
销售策略
案场管理和服务
项目推广策略
项目推广思路
项目卖点整合
项目整合推广策略
推广阶段划分及各阶段策略
营销费用使用计划表
市场研究
房地产宏观市场分析
区域市场分析
项目分析
项目概况
项目价值提炼
产品价值分析
项目资源、配套价值分析及利用
目标客户分析
城市及区域市场客户分布及需求
目标客户分布及范围
目标客户特征分析
项目竞争态势分析
分析结论要求：
输入条件：
备注：
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附件：项目营销费用预算表
错误
房地产项目营销策划方案模版
【宏观】
地产项目整体营销方案
项目分析与目标客户分析
本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜
好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。因为地
段/面积 / 总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，
更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的， 2015
的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！
项目竞争态势分析
营销推广策略
项目销售策略
营销费用使用计划表
【微观】
项目销售策略
项目销售总体目标
细化要求：销售金额、套数、需要的客户量(以经验数据判断) 、整体营销费用等
入市时机分析
销售策略
项目的销售思路
销售价格策略
项目价格影响因素
项目面积区间分布
项目户型分布
项目价格区间分布
推盘策略（工程进度）
案场管理和服务
1）包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等
2）输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论
3）备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况
4）信息：
项目分期计划表（可配图进行分期示意）
推盘分期
推盘时间范围
产品配比（物业类型及户型）
价格测算
面积测算
一期
二期
三期
项目整体推盘表
销售节点
时间范围
推盘范围
产品配比
面积测算
形象巩固期
内部认购期
2次开盘强销期
萄业开盘期
悖续销售期
1) 活动目的、方式
1) 活动目的、方式
2) 主题概念生成的市场基础
项目推广策略
项目推广思路
项目的形象定位
2015 推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光 * 巴比伦】，
王者归来 , 风尚 * 阳光巴比伦 --2015xx 广场楼王级豪宅正式接受预约登记！
项目形象
【商业与政务中心 *不对外的豪宅】
对话
A 卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品 , 只有钻石可以切割钻石，王者。
B 卖地段：嘉祥政教文体 * 城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。
C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。
对于“不对外”的理解：
奢侈品的“开放式阻碍营销”——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同
低端：摆架子——预约制中端：拒绝外人加入会员制
高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒