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物业公司会计核算办法
第一章经营收入核算管理规定
1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动
所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
，为物业产权人、
使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物
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业经营收入和物业大修收入。
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2经营收入的确认及其时间
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企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据
时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不
得提前或延后。
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产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委
员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合
同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认
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营业收入的实现。
3经营收入会计科目处理
因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入
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“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范
围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入 —其他应付款一一***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交
纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或
各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款
——***场地停车费代收”科目借方；物业公司自身获得的收益，即
其其他应付款一***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入
“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别
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设置明细账进行核算。
第二章成本费用核算管理规定 .j
1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、 r- - I - v J
物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核
算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活
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第三章物业工程的核算
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动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无
关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
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不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当
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期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未 7 尸。 / '7 『J 1. 1
经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年
度损益。
不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费 p- - I \ \
用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 3成本核算
“主营业务成本”明细账，计算 UN Xs- t\ji
并归集主营业务成本。 । r"-:
主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
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第三章物业工程的核算
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权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权
入、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本一物业经营成
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