文档介绍：『银洲?皇家花园』营销策略解构百马房地产顾问有限公司我们将与您一起演绎南通传奇我们将与您一起演绎南通传奇 CONTENTS 目录 July . 2010 壹、销售目标贰、定价策略叁、房型优化建议肆、推盘策略伍、销售分期策略及阶段计划陆、营销管理模式壹、销售目标 GOAL 总货量: 1005 套总金额: 亿(按照 9000 元/㎡计算) 住宅总面积: 117550 ㎡一期数据名: 树立项目高形象及高知名度充分提升项目品牌及发展商品牌利: 项目在高价位下顺利销售 2011 年实现销售额 8个亿! 名利双收一期目标贰、定价策略 PRICE “短低开”,“快高走”“短低开”: 在发售初期以低于均价房源入市,先聚敛人气,制造开售火爆场面, 使项目一入市就受到市场追捧,提高项目知名度;以“低开”的价格试探市场,便于及时的调整,同时也便于发展商快速回笼前期资金。“快高走”: 利用“羊群效应”吸纳挤压目标客户,利用保留房源,造成项目“升值”的现象,增加买家信心;更利于实现项目利润最大化。产品定价策略项目价格权重分析 9294 888 87 87 878 本案预期 8000 778 8 88877中港城 7500 877 78 7 7 金海岸 LOFT 8500 7778 8 8 7 苏建阳光新城 9000 787 87 87 国基桂花小镇 10 % 10 % 5% 4% 6% 4% 6% 6% 8% 2% 3% 6% 10 % 10 % 10 % 推广手法现场包装车位会所物业服务生活配置公共装修物业类型户型面积绿化建筑总体规划配套交通环境权重案例性价比比较均价(元) 总评营销因素(20%) 产品因素(50%) 地域因素(30%) 项目价格权重分析说明:各单项均以 10 分为满分计;总评分数=Σ(项目得分 X项目权重) 价格权重分析根据项目的权重的分析表来看,我们所选案例的性价比在 - 之间,而根据本案的总评得分排比,我们的性价比就基本参照在总评也在 7分以上的桂花小镇、苏建阳光城、金海岸、中港城,即我们的项目性价比基本在 - 之间,推算出: 本案的性价比相对价格区间在 7480 - 9249 元/平方米,即市场竞争中位均价线基本在 7480 万元/平方米,而入市时最高均价在 9249 元/ 平方米;考虑到本案的价值提升因素,并且入市时机为 2011 年中旬, 在市场正常的情况下价格将稳步提升,因此暂且将本案的均价总体目标最终在 9000 元/平方米左右。这是一个相对比较稳妥的能取在市场预期的一个市场价格,至于在实际销售过程中价值空间的提升的问题,也都是以先保证市场基础为前提条件的,因此百马建议:本案的入市或首批推出的均价应为: 8000 元/平方米, 经过后期的拔升,最终将本案一期的总体目标锁定在 9000 元/平方米以上。叁、户型优化建议 Room Type Calc,