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深圳地铁商业初步功能规划建议书
深圳地铁一期规划概况
深圳地铁一期工程包括1号线和4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2021年建成。每公里造价5亿多元，预计投入营运后，共有19列、114节车厢，列车总长140米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔8～10分钟。
2022年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了?深圳市轨道网10年规划?。按照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为120公里长的轨道交通。
深圳轨道交通近中期规划完成后，将缓解日益繁重的交通压力。目前深圳小汽车交通开展迅速，专家预计在上下班顶峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱和。深圳轨道交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比拟均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便捷程度将大大提高，深圳城市土地开发和商业繁荣也将被极大带动。
二、国内主要城市地铁商业开展概述
地铁为人们带来了舒适、方便和平安，它在建设的同时也创造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业和地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和空间资源，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压力，创造商机增进城市经济繁荣。
地铁是一个固定资产投资的工程，地铁作为固定资产投资是比拟大的，深圳地铁一期投资是105亿元，按照政府的带定序数是1：3，应该有3百多个亿的带动效益，如果按照社会的投资效益，是1：5，它应该带动5百多亿元的社会效益。在一期的建设当中，对整个国民经济的带动不是十分突出，因为一期带动的
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工程是已经建成的区域，在已经建成的区域里，带动关联的产业是十分的有限，对相当的土地资源和房产资源已经出让出去，是在地铁建成之前出让的，所以对工程的直接拉动不是十清楚显。但是，未来的地铁通过消费来带动经济增长的后劲潜力是非常大，因此房地产业在一期里面不会能产生整体的效益，但是在一期的零售上面可能回成为深圳开展一个亮点，所以商场今后的经济效应是非常明显的。
下面我们将对香港、上海和广州的地铁商业作一简介，以期对深圳新生的地铁商业提供借鉴。
香港地铁：
香港地铁是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁，盈利的原因就是把地铁上盖物业和地下商业的价值充分的挖掘加以挖掘和升华。香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业和地下商业上获得，香港地铁赚钱，不是地铁本身赚钱，这就是香港在建地铁的同时，充分利用了地铁资源，也为他们带来效益。香港地铁是上市的，上市的原因主要是依靠上盖物业和地下商业。香港地铁有了上盖物业，有了地下商业，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能够用社会的资金建设地铁，形成了一个运营地铁的良性循环，这就是香港盈利原因。地铁本身也要创造利润，地铁主要目的是增加客流，缓解地面交通压力，另外为了更好的促进地铁资源环境的优化能力，地铁也需要商业化，它需要乘客做支撑，通过整合地铁站点上下、区间商业的商业资源，一方面可为乘客带来生活上的便利，另一方面也可优化地铁综合社会环境，再者，也可为地铁公司创造丰厚的利润空间。
香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一局部。地铁带来人流，人流造就了“时代广场〞、“置地广场〞、“太古广场〞等一大批香港购物天堂。
香港地铁物业旗下四大商场———德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水平，年租金收入达
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7亿港元。
香港地铁商场能保持100%的出租率，笔者认为关键在于对市场研究透彻，定位清晰。青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概念新颖，设计妥贴，轻易获取了广阔香港市民的芳心。随后，德福广场和杏花新城分别注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香港消费潮流。
香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售〞。这样做为的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。香港不少开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。
对于租户