文档介绍：唐朝碧阁品牌战略策划全案报告书
   作者罗乾波,全球品牌网资深品牌管理顾问及实战型房地产策划专家。独创“SBIM”(战略性品牌整合管理)品牌管理模式,长期致力于品牌管理和营销策划的研发与操作,在房地产、医药、旅游、机械、汽车、食品等领域积累数十个成功个案和丰富品牌营销及管理经验,现为长沙乾波视点地产顾问机构首席顾问和多家企业品牌管理顾问。
第一部分:市场与项目分析
第一节:市场分析
1、宏观市场环境分析
中国房地产业经过20年的发育、成长和完善,其间有高潮也有低谷,跌宕起伏,上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前,中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程,由初期的暴利向后期的相对高利过渡,目前已接近社会平均利润水平,并将逐步进入微利行业。
中国房地产业的区域发展水平不均衡,自东向西,开发水平形成一个很大的落差,东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策,经济发展较快,与国际上的交流频繁,资金和人口的“盆聚”明显,居民购买力较强,房地产开发水平较高,开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市,并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区以长沙、成都、重庆、西安等城市为代表,在借鉴、模仿、学****沿海先进经验的同时,引入沿海的开发模式,引进优秀人才,进步很快,正在急起直追。
中国房地产业在今后五到十年内,还会有一个较平稳的发展时期,其主要利好因素有:
房地产业被明确确定为国家支柱产业,在政策上给予更多的优惠和扶持。
取消福利分房,代之以住房货币化;
降息、加薪、征收利息税,促使居民作多元化的投资考虑,房地产成为居民置业投资的重点;
增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一,将提高整个社会的薪酬水平,从而有效提升居民的消费水平。
中国将加速城市化进程,以有效解决农村富余劳动力的问题,农村人口进城,将引发一次新的房地产开发高潮。
中国经济已坚定地走向市场经济,私有化日益明朗,这将导致中国经济持续长期走强,在此环境下,房地产也会相应发展。
一个强大的中产阶级群体正在崛起,其主导消费的趋势将日益明显。
中国将面临长期的通货膨胀压力,居民投资房地产,成为最稳妥的保值方式。
中国今年有望正式加入世贸组织,从而有效刺激中国经济发展,同时,大批外资机构涌入中国,加大对房地产市场的需求。
(10)中国今年申奥把握较大,一旦申奥成功,对中国经济数年的推动将勿庸置疑。
2、微观市场分析:
未来几年,影响长沙房地产开发的主要因素有:
大力加强城市基础设施建设,环线、绕城线、长沙大道、雨花大道、城区各主要干道相继改造、湘江两岸的交通连接等,为长沙的后续发展奠定了较强的基础。
借鉴大连城市经营的模式,大力改造旧城区,旧城区的功能将以商业、商务为主,居民逐次迁移到城区周边的新型居住开发区。
拓南兴北的城市发展格局,目前以拓南为主,其主旨是为长、株、潭“融城”作准备,南二环、南大桥、长沙大道、雨花大道、体育新城等众多基础设施相继竣工或即将开工,使南边的气候日益成熟,即将形成一个新的开发热潮,而兴北的力道不足,开福区政府的意识不到位,其职能部门办事效率低下甚至不合作,大型基础设施项目开工不足,企业活力不够,大型地产发展尚进驻不多,是影响兴北进程的阻力因素。
城市扩容,2005年市区人口将达220万人,2015年市区人口将达到300万人,相应地对地产市场的需求将持续效大。
城运会的举办,将有效推动长沙经济发展。
外地地产企业如万科、香港新世界将可能陆续进入长沙,一方面导致更激烈的竞争,另一方面也会激活市场,为长沙房地产业注入新的活力因素,带来全新的观念和开发模式,促使本土发展商开发水平的提高。
3、区域市场环境分析:
唐朝碧阁地处开福区四方坪,开福区曾是长沙中小型国有工业企业的集中区,大多属于劳动密集型产业、工艺落后、技术含量低,且管理不很完善,进入市场经济后,竞争乏力,多数企业运转不灵,已相继关停并转,下岗职工多,工资待遇低,生活困难,由此,开福区成为长沙五区中最缺乏经济活力的一个区,发展后劲不足,其捞霞开发区苦心经营多年仍未见起色,即是证明,开福区已成为长沙市民心目中的贫民区,整体购买水平低,经济不活跃。
四方坪开发区原属于渔场和农村用地,319国道拉通后该区域开始受益,但发展速度缓慢,其后东二环建成通车,在此与319十字交叉,并成为湖南西北部地区进入京珠高速路的必经之地,四方坪区域成为一个受关注的地区,应有一个较好的发展前景,已有众多眼光独到的精明商家看中此区域的潜力,多项投资计划正在实施中,假以时日,四方坪必将成为一个成熟高尚的优质生活社区。
四方坪北靠浏阳河,湘江风光带完成后,浏阳河风光带也将启动,届时,浏阳河畔置业,会成为一种向往、一种追求、一种荣耀。
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