文档介绍：商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程
商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程
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商业地产策划方案基本流程
第一部分商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类
所需资料 / 研究范围
对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的
商圈研究
辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购
买力。
消费者研究
对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。
对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、
投资客户研究
投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。
竞争对手研究
包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
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2、国民经济主要技术经济指标、
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展状况： GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结
构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流
类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）
等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项
目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性
别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究
1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个
别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
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3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射
范围等。
四、消费者消费习性探讨
1、基本结论：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对
商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等
2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）
专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证
2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证
4、项目的商业价值及租金价值风险性论证
5、项目设计标准及经营管理水平的论证
第二部分项目可行性研究
一、前言
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