文档介绍：.
论顶层阁楼的销售策划
顶层曾经是人们避之不及的房源，因为顶层受太阳直射面积大， 下雨天易积水，出现散热差、容易渗漏的几率比较大，因而住顶 楼被形容为处于 " 水深火热 " 之中。近年来，过去" 顶天立地 "而少 人问津的顶层住宅， 因配了阁楼而受到消费者追捧， 一时成为抢 手货。从 "老虎窗 "、" 大盖帽 "进展到今天的露台式阁楼，顶层住 宅以其独有魅力而备受购房者宠爱。在市场这只无形的手调节 下，阁楼也开始从 "幕后"走向 "台前"并自抬身价。 现在带有阁楼 的顶层住宅，除少数楼盘免费赠送外，众多楼盘开始以 1／ 4 建
筑面积计价，或以一定价格系数上浮。 有关居住顶楼的利弊问题， 许多买家在当初购买时都做过思想斗争和权衡， 在买不买顶楼的 问题上，都会有如此的心理障碍。那么顶楼到底值不值得买，什 么样的顶楼能够在更大程度上克服弊端， 买顶楼如何样才放心？ 作者借鉴实际工作经验并听取各路专家和消费的意见试着对阁 楼的营销做出如下分析。
一、阁楼的定义：
阁楼系指各房地产开发经营企业开发经营的一般住宅商品房的 顶层阁楼。旧称暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房 间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的 靠近沿口的地点，一般人不能直立，无采光、通风窗的建筑。近 年来在新设计建筑的住宅楼中， 阁楼差不多被给予了新的定义脱 离了暗楼的窠臼。
二、阁楼的设计和使用：
早期住宅的屋顶设计和施工比较简单，隔热、防水、承重效果都 不是专门好， 现在商品房的屋顶隔热层在设计上比原来复杂专门 多，一般都能过关达标， 尤其是由知名施工单位建筑的工程都可 不能有太大问题 , 因此并不排除有些施工单位受利益驱动而层层 转包分包导致在施工过程中偷工减料， 出现漏水问题的住宅大差 不多上因此造成的。 在目前的房地产市场，使用斜屋顶窗的楼 盘种类丰富多样， 有经济适用房，也有多层住宅 , 还有 TOWNHOU，SE 这些楼盘无一例外地采纳了斜屋顶设计， 并使用了斜屋顶窗作为 采光来源， 一改传统的老虎窗所带来的沉重呆板的风格， 与此同 时，采光和通风也得到了与老虎窗相比专门大的改善。
# / 26
坡屋顶一般采纳在阁楼内铺或喷保温材料的作法也有的在屋面 上铺一种特制复合岩棉板， 该板上贴有一层改性的沥青油毡， 上 面依照需要***护层。 这种屋面的保和气防水性能都比较好。 现 在进展商做屋顶隔热。 层用的材料尽管能起到一定作用， 但时刻 久了问题依旧会暴露出来。 例如，这些防水隔热材料的寿命一般 在 10 年以内，超过 10 年，材料可能因老化、磨损而导致渗水、 隔热效果减弱等问题出现。 现在专门多进展商大都采纳比较传统 的隔热层施工方式， 早期建筑的住宅也采纳这些传统做法， 结果 到今天就出了问题。 因此顶楼住宅迟早都可能面对弊端暴露的问 题，就算进展商到时关心维修也是一件工程量专门大的事， 这对 顶楼住户多多少少都会有阻碍，故购买顶楼依旧有一定风险的， 之因此这么讲是因为传统施工占主流 。传统的防水、隔热材料 和设计施工方式现在房地产界依旧被广泛地应用着， 尽管有所改 进，但并未有质的变化。一些进展商问及缘故他们回答讲，现在 市场上的隔热、防水材料确实有许多花样，他们也试图尝试。但 对一些新材料不是专门放心， 因为新材料大部分都未通过长时刻 使用的检验， 同时曾经有进展商采纳如此的新材料后依旧未能幸 免顶楼弊端的出现，因此觉得采纳传统施工方式比较稳妥放心。
同时为了增强屋顶的防水、 隔热性能， 进展商大多会选用质量好
3 / 26
的建材，加厚防水层、隔热层、爱护层，以尽可能降低漏水出现 的几率，增强隔热效果，延长隔热层的有效年限。另一方面新材 料一般成本比较高， 施工难度大， 从耗费的人力、 物力方面考虑， 依旧传统设计和施工方式经济有用。 如曾经拿过鲁班奖的中国海 外建筑，其在住宅屋顶设计和施工上依旧是采纳传统方式。 从 一些建筑专家了解到， 国内住宅屋顶的改造进步比较缓慢， 而国 外因对住宅的健康、 节能比较重视， 在屋顶设计方面有许多创新。 如季节性地使用可移动的水箱隔热， 效果专门好； 普遍采纳坡式 屋顶设计，有效改善了屋顶排水、防水、隔热的问题。其次一些 楼盘还通过做屋顶绿化的方式增强顶楼的隔热功能。如汇景新 城，在洋房、叠加式不墅的屋顶都建筑了 " 顶层花园 " ，不仅成为 小区的一道绿化景观， 而且还能起到隔热降温作用， 但这种做法 对房屋承重、防水的质量要求较高。
我国法律规定阁楼面积统一按层高 （高度） 米（含 米） 以上部位的建筑面积为计价面积。利用下一层屋面所建的露台、 平台等不管大小与使用功能如何，一律不计销售面积。
有些进展商为了促进顶