文档介绍：目 录
引言
筹划目的
第一局部 市场调查与分析
物业名词解释
楼盘案例
市场分析及小户型物业分析
第二局部 产品策略
筹划思路
产品规划定位
卖点梳理
第三局部 客户分析
目标市场定位与分析
目标客户锁定
第四局部 价格策略
价格策略
具体措施
第五局部 营销推广
推广策略及遵循原那么
具体营销战略
入市策略
推广策略
引 言
对于公司单身公寓工程的市场研究，决定了本次?工程营销策略总体思路方案?，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
一个工程的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本工程的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
筹划目的
1．树立产品品牌，表达公司单身公寓工程的2个价值：
升值空间---工程区域具有很大的升值潜力；
个人价值、身份表达---个人、家庭的成功感。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。
3．以成功的工程操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
第一局部 市场调查与分析
名词解释
1、酒店式公寓，意为“酒店式的效劳，公寓式的管理〞，是亚洲兴起的一种只做效劳、没有任何酒店经营的纯效劳公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务效劳、保洁效劳、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购置普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业效劳，如室内清扫、床单更换以及一些商业效劳等。它既有公寓的私密性和居住气氛，又有高档酒店的良好环境和专业效劳。四星级以上的公寓式酒店提供的效劳那么更为周到，它的效劳包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、 、打印、翻译等。
3、从上面的论述中我们可以看出：在效劳上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差异；它们之间的本质差异在于：酒店式公寓是提供了酒店式效劳的公寓，而公寓式酒店那么是在酒店客房中提供了相当家庭设备〔如厨具〕的酒店，它的实质还是酒店。
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。
楼盘案例
工程名称：兆顺第一城
工程地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁
开 发 商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司
销售 ：
工程情况：工程位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套〔面积有45㎡和79㎡两种，其中79㎡占五分之一〕。均为高层建筑，地上最高层为32层，地下二层〔车库〕。最底层5层、均为商场。住宅面积从50㎡—192㎡之间，其中小户型占总住宅套数的50%。50㎡户型占多数，有260多套。该工程住宅20%左右为原地居民安置房，，绿化率33%。
工程规划及设计：
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A区： 5层〔顶层为空中花园〕全部为商业，建筑为钢混构造。
B区：  1至5层：商业
    6层至18层：酒店市公寓
          19层至28层：写字楼〔未开场销售 〕
C区：   1层至2层： 商业 
           3层至32层：住房〔框剪构造〕
D区：  1至6层： 商业