文档介绍：【上上城二期余量清盘策略】
上上城工程组
2021/1/28//北京
2021年，
房子怎么卖？
我们要在两个月内，
再卖掉10000套房子。
2021，听取拐声一片。
大家都在议论楼市的拐点要到了，尽管各路开发商用各种理论分析楼市前景继续看涨，但持币观望的萧条局面还是形成了。楼市最矛盾的时候到了，在年底资金回笼的任务下，那些几个月单价就涨了一倍的楼盘很是痛苦，涨也不是，跌也不是，怎么打折暗降也不灵。难道，拐点真的来了吗？
房价要涨？还是要跌？
有人说，根据市场经济理论，决定房价的关键在于供求关系，土地供给不放开、城市化进程造成需求旺盛，通货膨胀也刺激地产投资，房价还要涨。
有人说，政策调控提高了置业门槛，房价上涨阻隔了刚性需求，舆论导向影响了公众心态，大多数投资观望的心态将考验开发商资金实力，必将有撑不住的开发商拉开房价下跌的口子，房价撑不住了。
一半是投资需求，
一半是刚性需求。
让我们先看看需求------去年上上城的客户构成与整个北京的情况大体一致；但在房价上涨与贷款门槛提高的背景下，自住需求受到压抑，而投资需求由于利率提高以及物业持有税的即将出台也会受到打压。但就长远来看，政府必将解决自住需求的满足，并在此前提下持续压制投机投资市场。
供给过剩？还是短缺？
目前中国楼市出现了“短缺〞与“过剩〞并存的怪现象，反映了住房供给的结构性矛盾：一方面是由于土地供给与开发滞后效应造成的供给量四年走低趋势，另一方面是开发商钟情于高价高利润的囤房与开发模式，造成了最近高价房门可罗雀而广阔中低收入阶层苦于无房可买的局面。
楼市的明天，一半看政府，一半在开发商。
尚是认为，楼市拐点是否到来？关键看政府对地根与银根的控制手段，一方面是土地放开供给与否，另一方面的对自住需求的银行扶持力度，在此不明朗的状态下，另一半就看开发商是否能及时调整开发模式与赢利思路。
燕郊持续井喷供给！！
大形势聊完了，再看看小市场；去年整个燕郊供给量700万平米，占整体北京释放量的44%；今年燕郊供给量将达800万平米，意华、上东、天洋等大盘也在谋划低价入市，难道2021年的燕郊将卷入一场血腥的价格战？
投资市场还在观望，
区域供给集中放量，
我们怎么办？
找一片没有竞争的市场。
瞄准最大范围的刚性需求市场，一步到位的解决他们的置业障碍。换句话说，以燕郊为例，是CBD数以几十万计的北漂白领的置业之选，可房子对他们来说只是个理想，并且随着房价的上涨这个理想越来越远。这几十万人不属于政府经适房与双限房的照顾范畴，也不属于廉租房的帮助对象，他们渴盼着有开发商能提供让他们买得起的房子，圆一个衣锦还乡的青春之梦。