文档介绍：购房指南:房屋买卖知识大汇总房产中介的业务分两块, 租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房, 一般按房子的评估价按一定成数办理,大部分银行之前的要求是,房龄加贷款年限不超过 30 年,卖主年龄加贷款年限不超过 65 岁。房子有几个支撑价格区别的硬指标:楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境、物业、水电气、装修。顶楼,比如 8楼的 8楼(简称 8/8) ,或 9/9 ,无电梯,一梯多户(6-8 户)楼道黑、楼梯陡、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好(东或西)、有黑房、房龄老(90 年代初 80年代末)、没有物业、容积率高。家里有老人,爬楼不方便,朝向不好,通风采光差,有黑房意味着东西容易长霉,顶楼意味着夏天热冬天冷,厨房厕所朝向走道,意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑。一、产权情况房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权的类型有很多,包括:私产房(合同房)、公产房、经济适用房、房改房、集资建房等;房屋的产权性质不同,其价值也不尽相同。日常交易中“私产房”最为常见,私产房的权属证明文件有两个,俗称两证:《房屋所有权证》《国有土地使用证》;也有老百姓称三证的,其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。我们在查明房屋产权时要要注意以下情况: ,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等; ?如预售房、抵押商品房未登记等; ?如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件; ?如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等; ,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让; 二、房屋外部情况 :地段是房屋最重要的固定属性,也是所有购房者在购房时都很关注的,买家一但圈定了一定的地段区域,需求较难引导;选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。 ;交通是买房者会考虑的重要因素,包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数,与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度,从房子所在地到各公交点的距离,公交工具运行起止时间、运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠,居住的便利性才能得以体现; :调查公共生活配套应关注以下各要素; 1)教育设施:托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等; 2)医疗卫生设施:医院、卫生站、社区门诊等; 3)文化体育设施:公园、体育场、综合文化活动中心等; 4)商业服务设施:商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施; 5)金融邮电设施:银行、邮局等; 6)行政管理设施:街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。 : 查看小区的环境要从以下几个方面入手: 1)安全性:小区是否封闭、安全防盗措施等; 2)小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等; 3)内部生活配套,会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物等; 4)物业管理:管理状况,服务质量、收费。 5)环保情况: a)卫生状况:关注社区居民生活****惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水等情况; b)噪音:安静与否?有无临马路、铁路、餐饮、集市等? c)用水:饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱? d)空气:注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染; e)其它:有无通信接收设施、高压变电装置等? 三、内部情况 :户型的分类形式很多 1)按照居室数量分类:如一居,两居,三居等; 2)按照厅、卫数量分类:有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫),四室两厅两卫等; 3)按建筑形式分类可分为:平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。 a)平层:又叫单平面层户型,是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式, 其最大优势在于所有功能都在同一平面,因此它是最经济的户型,同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富,建筑外形比较单调。 b)错层:错层是指不同使用功能不在同一平面层上,竖向错开一定的高度,形成多个不同标高平面的户型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题,使住宅室内环境错落有致,极富韵律感。不足是错层降低了建筑结构的均一性,在结构设计上为了达到建筑抗震要求,必然会使建筑成本增加,最终会提高商品住房的售价。 c)跃层:跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型,各层之间相对独立,最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上,避免了卧室易受起居室干扰的问题,给予人与别墅同样的感受,而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。 d)复式;