文档介绍：导读
划分
主观风险
客观风险
按形成风险
内在原因
一、物业管理风险类别
按形成不同风险
内在因素
按造成风险
损失类型
项目客观风险
经营管理风险
人为责任风险
划分
财产风险损失
人身风险损失
责任风险损失
划分
第一页，共43页。
导读
二、风险来源
过度依附房地产开发商。
各行政部门、专业服务部门服务不到位。
业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。
外
部
风
险
内
部
风
险
企业领导追求短期利益。
物业服务人员素质偏低。
内部管理不科学、不规范。
风
险
来
源
第二页，共43页。
目录
物业管理项目承接风险
一
治安风险
二
消防事故和隐患风险
三
装修管理风险防范
四
高空坠物风险防范
五
物业服务收费风险防范
六
公共设施设备风险防范
七
公共环境风险防范
八
车辆管理风险防范
九
人力资源风险防范
十
第三页，共43页。
第一章 物业管理项目承接风险
一、物业管理招投标过程中的风险防范
存在的风险
防范措施
背景调查
可行性分析决定
了解项目开发进度、项目施工质量问题等。
了解项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。
了解项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。
了解项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。
通货膨胀风险
经营风险
自然条件
其它风险
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第一章 物业管理项目承接风险
存在的风险
防范措施
合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定。
缺乏对项目经营可行性方案评估
承诺的服务内容和水平高于与
收费标准对等的服务内容和水平
合同内容约定不明或是条款有疏漏
物业管理合同中存在不平等条款
物业管理收费问题不明确
物业管理责任范围不明确
二、签订合同过程中的风险防范
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第一章 物业管理项目承接风险
存在的风险
防范措施
交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。
注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。
对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。
物业共有部位、共有设施设
备有明显或者暗藏的质量问题
开发商与业主之间的遗留问
题没有得以处理和解决
三、接管验收中的风险防范
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第二章 治安风险
入室盗窃
抢夺、抢劫
故意***等
由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服务范围内的业主或非业主造***身损害和财产损失导致物业管理服务风险。
治安风险
故意伤害
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治安风险防范措施
明确物业管理公司的法律地位和职责。
支持业主自防，提高业主安防意识。
完善区域内安全防范设施。
完善执行管理制度。
安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。
充分挖掘护卫人员的防范能效。
委托给专业护卫公司。
做好群防群治工作。
突发事件应有应急预案。
第二章 治安风险
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第三章 消防事故和隐患风险
由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。
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风险防范措施
接管时确认是否有消防验收合格证
业主装修时要做好防火工作
监督消防隐患的整改
物业公司消防组织建立。
确定区域防火责任人。
签订区域防火责任协议书。
积