文档介绍：如今的房价收入比高到大家都以为房价有泡沫,所以一年又一年等下去,等待泡沫破灭。但是所谓的" 泡沫" 不但没破, 反而越来越大, 这是为什么呢?且看一位资深人士八年观察房价后的经验,对高房价的分析和判断精炼独到,果然高手在民间啊! 1 。房价下跌 VS 通货膨胀,谁先会发生? 我相信房价总有一天会大跌, 跌幅会在 20%-30% 左右。只是这个时间点, 没有人能准确把握。但可以肯定的是,一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声,不是说人口滞涨了、来去重庆的人口平衡了, 而是说, 呆在重庆的年轻一代都有了自己稳定的房子, 并且重庆的人口平衡了, 那个时候, 新增房源已经是多余的房源, 届时房价才会真正开始下跌。这个时间,恐怕还要很久很久。而在这个期间,通胀猛如虎,也许 7 年后房价下跌了 30% ,但这 7 年内房价物价还会跟着 M2 高速发展。 2 。月供应该占家庭收入的百分之多少最合适? 很多买房的人这关心这个问题, 在我看来, 如果你年龄过 35岁, 工作稳定的话, 月供不要超过家庭成员收入的 30% 。如果年龄 25-30 岁, 工作性质良好的话, 月供可以占到家庭收入的 40%-45% 。因为年轻人随着时间的成长,个人升值潜力也是比较大的。我有个朋友的弟弟, 05 年来重庆刚参加工作的时候,工资也就 2000 块出头, 06 年转正的工资也不过就 3000 块,女朋友的工资只有 2000 出头,当时买房的时候还是两成首付, 贷款 30 年月供 3000 ,如果把奖金也算进来,他们的月供几乎占了家庭收入的 50% 。但是很快, 07 年收入涨上去后, 2010 年房贷就全部还清了。所以只要觉得房子买得起,从通胀的角度来看,任何时候买房从长远看都是正确的,这句话没有错。其实, 说房价下跌的专家, 比如牛刀, 容易博取 90% 的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人, 其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的,比如任志强,任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。 3 、房价相对于物价到底高不高?为什么房价涨速没有大白菜涨得快? 先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是 M2 ,很多人都并不陌生,它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。 1990 年的时候, M2是万亿。到了 201 1 年, 这个数据被刷新到 73 万亿。细心的人可以发现, 房价每 5-6 年就会翻一倍, 即使是 200 7 年以前,一样如此。 1990 年的时候,在我的老家城市,总价 3-4 万就可以买一套 80 平米,而现在 22 年过去了,大约要 30-40 万才能买一套,涨到了 10 倍。即使我们退回到 2006 年,也要 15-2 0 万。大家不要误以为房价泡沫一定很大。商品房作为房屋的一种属性, 和其它商品没什么区别,这 20 年以来,涨了 10 倍的物价数不胜数。因为这和 M2 的增速是密不可分的, 央行公布的去年 M2 的增长幅度是 % , 这个增长速度正是 6 年翻一倍。只要中国还处于发展中国家, GDP 还处于每年 8% 左右的增速, 城市化进程还在继续,这三个条件还在,那么这个 5-6 年翻倍的经验还是一直适用下去。但房价目前确实存在一定的泡沫。从 2009 年到 2011 年,短短的两