文档介绍：商铺活动方案
【篇一：商铺营销策划方案】
目录
一、项目基本概况
（）市场分析
二、项目的 swot 分析
（一）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点 三、商业模式分析：
（一 ） 综合性商业模式
（二）主题性商业模式
（三）专业性商业模式 四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位 五、营销推广
（一）推广主题
（二 ） 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略 城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略
一、项目基本概况
二、项目的 swot 分析
虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象
的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识
到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营 销过程中制胜的关键所在。
（一）优势点（ s）：
、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；
、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；
、 本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降
低购买者的置业风险；
、 商铺层高 米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；
、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目
的推广具有一定的优势；
♦发挥优势：
a 、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便
利；
b 、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的
商机；
c 、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资
者的信心；
（二）局限性（ w）
、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的
条件；
、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对
发展商业略为不足；
、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影
响；
、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；
、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；
♦解决方法：
（ 1 ） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；
确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；
设立部分 “免息分期付款方式 ”，降低购房者的置业门槛，吸
引其入市；
（三）机会点（ o）
、 区位优势的发挥，辐射周边地区；
、 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，
从而带动裙楼商铺的销售；
、 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；
（四）威胁点（ t）
1 、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较
多，形成很大的竞争力与市场压力；
2 、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争； 三、商业模式分析： 就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是 主题性商业模式，三是专业性商业模式。
（一）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行***服务。商 场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费 者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲 活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能 够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想 的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇 了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达 地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就 越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性
化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅 仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没 有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都 失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞 争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、 大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合 商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大 有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品 种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早 期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求 站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。
而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在 目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业， 对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
（二）主题性商业模式 主题的确定范围