文档介绍：第九节市场法运用实例例 4-13 :为评估某写字楼 2000 年 10 月 31 日的正常市场价格,在写字楼附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下: ?A的成交价格: 5000 (人民币元/平方米) ? B 的成交价格: 600 (美元/平方米) ?C的成交价格: 5500 (人民币元/平方米) ?A的成交日期: 2000 年1月 31 日?B的成交日期: 2000 年3月 31 日?C的成交日期: 2000 年7月 31 日?A的交易情况: + 2 ;房地产状况:- 8 ?B的交易情况: + 5 ;房地产状况:- 4 ?C的交易情况: - 3 ;房地产状况: +6 ?交易情况的正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度; ?房地产状况的正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。?另假设人民币与美元的市场汇价 2000 年3月 31 日为 1 :, 2000 年 10 月 31 日为 1: ; ?该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2000 年1月1日至 2000 年2月 31 日基本保持不变; ? 2000 年2月 31 日至 2000 年5月 31 日平均每月比上月下降 1% ,以后平均每月比上月上升 0. 5% 。?试利用上述资料估算该写字楼 2000 年 10 月 31 日的正常市场价格。?估算该写字楼 2000 年 10 月 31 日的正常市场价格如下: 1、计算公式: ?比准价格= 可比实例成交价格× 交易情况修正系数× 交易日期调整系数× 房地产状况调整系数 2、比准价格: ? A=5000 × 100/ ( 100 +2)×(1- 1% ) 3× (1+0. 5% ) 5× 100/ ( 100 -8) =6598 . 33 (人民币元/平方米); 2、比准价格: ? B=600 ×× 100/ ( 100 +5)×(1- 1% ) 2×(1+0. 5% ) 5× 100/ ( 100 -4) =6328 . 88 (人民币元/平方米); ? C=5500 × 100/ ( 100 -3)× (1+0. 5% ) 3× 100/ ( 100 +6) =6192 . 31 (人民币元/平方米); 3 、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果,则: ?估价对象价格(单价) = ( 6598 . 33 + 6328 . 88 + 6192 . 31 )÷3 =6373 . 17 (人民币元/平方米) 例 4-14 :为评估某商品住宅 2002 年 10 月 24 日的正常市场价格,在该商品住宅附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例,有关资料如下: ?A的成交价格: 3700 (元/平方米) ? B 的成交价格: 4200 (元/平方米) ?C的成交价格: 3900 (元/平方米) ?A的成交日期: 2002 年5月 24 日?B的成交日期: 2002 年8月 24 日?C的成交日期: 2002 年9月 24 日?A的交易情况: - 2 ; ?B的交易情况: 0 ; ?C的交易情况: +1; ?该类商品住宅 2002 年4 月至 10 月的价格指数为( 定基价格指数) : 100,,,,,, ?房地产状况的比较判断结果: ?试利用上述资料估算该商品住宅 2002 年 10 月 24 日的正常市场价格。房地产状况因素 1因素 2因素 3 权重 估价对象 100 100 100 A 90 100 125 B 100 110 100 C 80 120 100 估算该商品住宅 2002 年 10 月 24 日的正常市场价格如下: 1、计算公式: ?比准价格= 可比实例价格× 交易情况修正系数× 交易日期修正系数× 房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数: ?可比实例 A: 100/ ( 100 -2) =100/98 ?可比实例 B: 100/ ( 100 -0) =100/100 ?可比实例 C: 100/ ( 100 +1) =100/101