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明珠小区业主多为投资性居住,入住率不高,有的业主只是夏天过来避暑乘凉,别的时间就离开了,有的甚至不来,真正在此居住的人数太少,不能成立业主委员会,另外,按照国家的《物业管理条例》规定,有任何需要业主决定的问题,都需要经过起码2/3的业主同意才能通过,而滨海明珠小区很少能凑起这么多人,所以要决定事关业主利益的事情时,业主大会的召开往往因为找不齐人而被搁浅。
第三章业主大会与业主委员会
第一节业主大会筹备组
第二十八条房屋的所有权人为业主。
建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。
取得房屋所有权的方式有很多,现归纳如下:
1、依法新建的房屋;
2、添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;
4、继承或受遗的房屋。
前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式,即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式称为公民房屋所有权继受取得,即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
【解读】:
这两条首先明确了物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府对业主委员会成立管理的权利,有义务、“应当”组建业主大会筹备组。这样在业主民主意识、自治意识不强,有些业主对物业管理漠不关心的时候,只要符合条例中三条件之一,政府部门的督促能保障业主委员会顺利、及时组建。另外,“自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上”就能成立业主委员会,这样就避免了入住率低的小区永远成立不了业主委员会的尴尬。
第三十条筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二节业主大会
第三十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。
第三十二条业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第三十三条业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:
(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积