文档介绍：第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第四讲小区给排水及热水、饮水供应第五讲建筑消防系统第六讲供暖与燃气供应第七讲建筑通风与防排烟第八讲空气调节第九讲建筑供配电系统第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十一讲建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复****第一讲物业设备管理基础一、物业设备管理的意义和目标 1 .物业设备概述* 什么是物业设备设施呢? 物业设备既包括室内设备,也包括物业红线内的室外设备与设施系统,具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备,这些设备构成了物业设备的主体, 是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注: 作为现代物业, 无论是住宅、商业, 还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型, 物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求,同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作,物业的功能和作用才能够得以实现。 2 、物业设备管理的意义注: 物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面, 也就是说, 需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。* 管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义: ①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学****及生活环境中,起到基础性管理的作用,并提供了有力保障。②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能,促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率,延长设备使用寿命,节约资金投入,保障设备安全运行的保证。④物业设备管理是城市文明建设和发展的需要,对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3 、物业设备管理的目标注:物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备, 提高设备的利用率及完好率, 是物业设备管理的根本目标。* 衡量物业设备管理质量的两个指标: A ——设备有效利用率,%; B ——设备的完好率,%; ☆物业设备是否完好的标准为: ①零部件完整齐全, ②设备运转正常③设备技术资料及运转记录齐全④设备整洁,无跑、冒、滴、漏现象⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理备品配件管理固定资产(设备)管理和工程资料的管理等 1 、物业设备基础资料的管理注:主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。(1 )设备原始档案设备原始档案包括: ①设备清单或装箱单②设备发票③产品质量合格证明书④开箱验收报告⑤产品技术资料⑥安装施工、水压试验、调试、验收报告(2 )设备技术资料设备技术资料包括: ①设备卡片②设备台账③设备技术登录簿④竣工图⑤系统资料(3 )政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 2 、物业设备运行管理** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。(应取得两个方面的成果): 一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态①针对设备的特点,制定科学、严密且切实可行的操作规程。(2 )运行成本管理①能源消耗的经济核算。②操作人员的配置③维修费用的管理 3 、物业设备维修管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障,影响设备正常使用,严重时会酿成设备事故。(1) 维护保养方式: 主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查,定期切换,轮流使用,进行强制保养。(2 )维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。①日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查,在班中按操作规程操作设备, 定时巡视记录各运行参数, 随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象, 在班后对设备做好清洁工作。(3 )设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查,也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括:①运行状况及参数;②安全保护装置; ③易磨损的零部件; ④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件; ⑤在运行中经常要求调整的部位;⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。?设备的计划点检一般以专业维修人员为主,操作人员协助进行,计划点检内容主要有: ①记录设备的磨损情况, 发现其他异常情况;②更换零部件;③确定修理的部位、部件及修理时间;④安排检修计划。(4) 物业设备的计划检修对在用设备, 根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间