2019青浦鑫塔项目全程营销策划报告.ppt

文档介绍：2019青浦鑫塔项目全程营销策划报告
2019年9月
2019年12月
2019年2月
2019年5月
2019年6月
前期定位阶段
方案设计阶段
+
2019年4月
2019年10月
跟进项目历时10个月
正式提案沟通会4次
产品设计任务书1份
至少超过5次与甲方的正式产品方案修改及项目讨论会议
市场跟进
产品跟进
并不是每一个项目都有机会能够如此全程投入
也并不是每一个项目都能够让我们如此熟悉其打造过程中的一点一滴
在标书发函的那一天，我们知道成果彰显的曙光将在不远处点亮
我们所要做的：持续倾注热情，紧握住我们全程跟进的优势和积淀
以绝对的专业角度反应市场变化和给予产品建议
同策优势：
1、全程参与项目的前期定位及产品设计，熟悉项目的产品细节。
2、同策有信心将产品设计的理解和理念融入项目后期的营销执行，也有信心将项目打造成区域标杆型的项目。
3、同策在上海市场的占有率和专业度可以保证项目顺利的运营和销售。
前期定位——市场研究跟进历程

通过宏观市场研究判断2019年青浦新城市场格局：
市场容量小、价格增长慢、公寓主力产品、本地客主导的区域市场
前期定位——市场研究跟进历程

通过案例判断项目跳脱区域市场的突破口：
产品创新
前期定位——市场研究跟进历程

通过案例判断大平层产品的共性
处传统别墅板块、300-400平米、精装舒适、均价超越独栋
新城盛景专案访谈——2019年市场研究补完（10-12月市场）——06-10年市场变化分析
前期定位——市场研究跟进历程
2019年四季度-2019年一季度初项目持续配合
项目产品线决策判断的转变
公寓产品面积段和配比定位的市场依据
产品线组合的完全转变使得项目研究重点转向产品方案
市场研究方式跟进也在2019年上半年转变为配合产品方案制定的细部和零散研究
前期定位——市场研究跟进历程
青浦鑫塔项目竞标月
2019年1月底的沪上限购细则出台
2019年富力湾新房源，旭辉玫瑰园和东渡青筑新项目推出
让青浦新城市场为之改变
竞标中我们将持续2019年上半年市场研究的脚步
洞悉新城市场的改变
青浦新城市场研究跟进——市场变化分析
公寓主力成交户型变化——
新城市场
年份
户型
成交面积（万方）
占比
2019
两房

41％
三房

34％
2009
两房

37％
三房
2
7％
2019
二房

58％
三房

6％
2019
二房

16％
三房

22％
08年-10年二房占比大于三房，11年起成交占比三房出现大于二房现象