文档介绍：.
“东方明珠”都市花园营销策划报告
第一章 物业评价
项目概况
地理位置
本案位于凤阳东路和解放三路的交叉口，为原蚌埠市造
纸厂地块，北至新淮路，南至凤阳东路，西至解放三路，东 至蚌埠监狱、橡胶厂和干警宿舍。
用地规模
总用地面积 55010 平方米，东西宽 50-190 米，南北长
408 米，较为规则的两个相连的矩形。
技术经济指标
规划总用地面积： 55350 平方米
建筑面积： 98041 平方米
容积率：
绿化率： %
建筑密度： 30%
住宅建筑面积： 86395 平方米
住宅总户数： 818 户
商铺建筑面积： 7691 平方米
/ 105
公建物管楼：1976平方米 门楼：1440平方米
业主俱乐部：509平方米
配套公建面积：1500平方米
停轿车位：135个
.
本案为蚌埠目前最大的住宅小区， 其建筑风格、环境艺
术、房型设计均为蚌埠最高档次，就其项目本身可称为目
前蚌埠市“规划设计最先进”的大型住宅小区。
SWO分析
、劣势分析（内部环境分析）
1、地块
优势：
① 本案规模大，为目前蚌埠市二类地段内最大的房
地产开发项目，利于环境的营造和社区氛围建设；
② 无回迁户，易于规划设计；
③ 区域排斥率低（为 %），有 24%的潜在购房者 情愿在本案区域内购房；
④ 周边无大型开发项目 （除距离本案 2000 米处的光
明花园），不存在同类型的直接竞争者。
劣势：
① 地块形状较差，进深较深，东西过窄，部分组团
规划难度较高；
② 本案处于二类地段的边缘，区位价值认同度低，
“ T”字形的蚌埠城区形状，使本案离市中心的心
理距离远；
③ 居住和商业档次低。
2、规划设计
优势：
① 在规划设计上为蚌埠目前最先进的楼盘；
② 部分组团的景观较好，可形成部分豪宅概念，提
升本案的档次，并可利用“羊群效应”，吸引目标 消费群；
③ 多种设计新概念（点式、错层、八角窗等）的导 入，与目前蚌埠的规划档次形成强烈的对比；
④ 景观设计、外立面设计比目前蚌埠的房产提升了 几个档次。
劣势：
① 容积率较高，部分组团景观价值不高；
② 南北过长，因本案为全封闭式治理，部分楼宇进 出小区的距离过长。
3、交通
优势：
① 位于东西交通主干道凤阳东路边， 交通畅通无阻;
② 与火车站、汽车客运公司、汽车客运中心相近， 出行方便。
劣势：
① 公交车较少，双向通过本案的仅 1路和都市小公 交。
4、周边环境
优势：
① 周边已建成居民区，居住氛围浓；
② 凤阳东路上的商业氛围较好，已形成装潢、建材