文档介绍：谨呈:鸿瑞地产
熙龙湾,
制定芜湖原生态生活理想
规范
2
本报告的思路及框架
基本面分析
市场分析
竞争分析
客户分析
营销战略占位
营销定位
案例借鉴
策略分解
推广攻略
展示攻略
推售攻略
营销攻略
本体分析
营销总控
项目目标
3
项目目标
4
开发商目标
项目整体实现均价高于城东板块的前列
2
在陌生区域建立整盘高端项目形象价值
3
全年供应近6万㎡货量,目标计划实现4亿销售额
1
全年供应近6万㎡货量,目标计划实现4亿销售额
1
全年供应近6万㎡货量,目标计划实现4亿销售额
全年供应近6万㎡货量,目标计划实现4亿销售额
1
全年供应近6万㎡货量,目标计划实现4亿销售额
1
全年供应8万多㎡货量,目标计划实现4亿销售额
目标
目标理解
5
长期目标理解:高端项目形象占位第一集团军前列,实现区域内价格的突破
目标
目标理解
“以高端产品形象切入市场,位于城东项目前列,成为芜湖最具有知名度的项目”
“销售需要在开盘后能够迅速回款,并且全年能够完成4亿元的销售额”
——访谈鸿瑞钱总
对于项目长期目标的理解
立足整个芜湖市场,力求未来有所突破,以高端整体形象成为芜湖市场一线楼盘;
不仅形象高端,且市场表现优秀,能够在市场上持续发出声音,而且要达到“量与价”的均衡实现;
对长期目标实现的判断
6
短期目标的理解1:主力产品为现时芜湖市场的旺销产品面积段,别墅和复式兼具豪宅产品属性
目标
目标理解
“项目整体价格超过城东价格前列以上,并希望价格逐步走高”
“预计6月中首批开盘推出2栋楼,约200套,同期其他单位同步施工,后续推售需要明确”
——访谈鸿瑞马总
近期市场调研所知,城东物业实际销售单价上限达 5300~5800元/㎡;
——伟星城项目市调资料
对于项目短期目标的理解
货品组成分解
120㎡以下
120—150㎡
复式211—237 ㎡
别墅218—336 ㎡
460套(%)
258套(%)
24套(%)
14套(%)
7
短期目标的理解2:短期内快速积累大批意向客户,明确一期合理的开发推售节奏
目标
目标理解
预计6月下旬首批开盘推出2栋楼,约200套,同期其他单位同步施工,明确推售节奏;
一期实现4亿销售目标需销售574套小高层产品+12套复式+7套别墅共计593套产品;
全年销售时间约6个月,月均销售99套;
首次推出200套住宅,销售率80%即160套需要积累320个筹量;
需蓄客1000组左右才能保证;因此自3月开始推广营销,5月中旬开始认筹的铺排节奏明确一期后续楼栋、货品推售节奏,以指导开发营销进度安排,形成项目持续火爆销售的局面;
对短期目标实现的判断
—6月一期首批产品客户认筹
积累1000批意向客户
8
目标理解
建立芜湖一线高端项目品牌形象;
整体均价突破现时价格天花板;
明确一期开发推售节奏,实现4亿销售目标;
9
市场分析
10
——严格信贷政策,控制二套房及三套房投资需求;
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平;
——国务院正式发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
对14日的国务院常务会议内容做出进一步的规范和补充。
新政出台后国内主要城市商品住宅成交量急剧下滑
(单位:万㎡)
——数据来源:中国指数研究院
此次新政出台后,一线城市反应极为灵敏,住宅成交量应声而落,并且属于全国各大城市同步显露,二三线城市迅速波及。
政策解读:肇始于4月中旬的新政出台之后成效明显,许多城市房地产成交量应声而落
市场分析
芜湖市场
3C分析
宏观背景