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项城市房地产市场调研报告
第一部分 项城市区位分析
一、项城市地理区位
从区域地图可以看出,项城市有铁路和高速路交汇,交通通达性很好,但不处在重要交通枢纽位置，商贸物流业发展存在区位瓶颈。如图所示:
1、重要的交通干线是:郑州市－漯河市南北通达,郑州至商丘市东西通达，商丘经阜阳南北通达。周口市有高速路连接漯河、阜阳和商丘,直线交通距离仅约150余公里,在周口市的商贸物流中转量也不会很多,评估以本市内外物流配送功能为主。
2、项城市坐落在漯河至阜阳的铁路支线上,周边县市基本都有高速和铁路对外联系，如淮阳县、郸城县、沈丘县等等。因此，项城市的交通枢纽区位并不具有优势，商贸物流功能仅能为本市提供服务。
二、项城市区域功能
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从区域功能规划上看,项城市有意建设成为周口市东部经济发展隆起带的重要支撑,与北部淮阳县互为犄角,与周口市共同打造周项淮经济隆起带。淮阳县的经济发展水平与项城市相比要差一些，周口——项城的经济发展带还是有希望的。
三、项城市区域规划
根据项城市的城市发展规划，项城未来城市发展主要有5个区域组成:中部老城区、东部工业区、南部南城新区、北部行政新区、西部生态旅游文化区等。目前,工业区和行政新区的开发进展较快，南城新区建设已经起步,西部生态旅游文化区刚起步。
第二部分 项城市的社会经济发展概况
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一、项城市经济发展概况
项城市位于河南省东南部,是河南省6个重点扩权县市之一,辖１5个乡镇６个办事处，总面积１０83平方公里,人口１2１万,市区常住人口在30万人。２０１1年，，％;,增长2１%；,%。项城市的城镇居民人均收入14３0０元，收入水平与山东省菏泽市(全省最低)接近，与全国城镇人均收入２400０元有较大差距。
农业:项城是河南省粮、油、畜产品的重点产区。粮食总产连续七年增产，连续五年创历史新高,２０07年、2０１0年、２０11年三次次荣获全国粮食生产先进县(市）。白芝麻获国家原产地认证,脱皮芝麻、脱水蔬菜等远销10多个国家和地区。全市规模养殖场2419个,养殖小区３６个,已有1５家企业通过河南省无公害畜产品产地认定。成功创建“河南省林业生态市”。%。
工业：规模以上工业企业达118家,主营业务收入超5００0万元工业企业由５5家增加到８6家,超亿元工业企业由9家增加到１８家，省级以上著名商标和名牌产品由1１个增加到23个，企业竞争力明显增强。形成了以味精、皮革、医药、纺织为支柱的工业体系。,占GDＰ的比重达58％。规模以上企业152家,省级产业集聚区1个。产业集聚区初步形成规模,总规划面积为1３平方公里,已建成区面积5平方公里，,入驻企业7４家。防水防潮、农机配件、皮革、制鞋等板块经济占有较大市场份额，被授予“中国建设工程防水之乡”称号。
第三产业： ２0１1年，，％。万果园、苏果等大型商贸企业入驻项城;自营进出口经营权企业由５3家发展到62家;积极打造“袁氏旧居——袁氏行宫——南顿故城”精品旅游线路,旅游品牌知名度不断提升。
二、项城市社会发展情况
2０11年项城市城镇居民人均可支配收入1430８元,%;农民人均纯收入５３28元,增长15．５%。开展城乡居民社会养老保险试点工作,，总参保率达9５％以上。义务教育均衡发展,素质教育稳步推进，高招重要指标连续十年居周口市首位。高度重视政务公开工作，被命名为“全省政务公开示范市”。依法治市深入推进，“五五”普法全面完成,“六五”普法启动实施,民主法治建设不断完善。
三、与山东微山县的数据直观对比
1、2011年项城市的经济总量211亿元,山东微山县２7５．９5亿元;
2、2011年产业结构对比,项城市“20．3１:5８:”;微山县“：5０．３:３8．4”
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3、20１1年项城市城镇居民人均可支配收入143０0元，微山县２１00０元。
小结
整体来看,尽管项城市与紧邻的县相比发展还比较好，但是经济发展水平与山东省的微山县相比就有明显差距。产业结构上看工业占比较大，第三产业发展较为缓慢，对房地产的开发支撑力不强。但是项城市做防水、建筑装饰装修等行业生意人较多,规模也比较大,这部分人群比较富裕,贫富差距较为明显。
第三部分 房地产开发投资情况
近两年的房地产开发投资总额、开工建设面积、竣工面积、销售面积、销售额等。