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第十部分
物业管理综合服务费测算
要点：
★以收定支
★阳光财务
★取之用民，用之于民
★享用、受益与承担
`★以丰补欠，反晡物业
第一章 前期物业管理服务成本测算
一、物业管理收费标准和依据
（一）政策法规与市场物价依据
1、北京市政府有关物业管理的法规和文件；
2、甲方所提供的项目原始数据；（若实际情况与其有较大差异，双方应予以协
商，再作相应调整）
3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划；
4、北京市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合
预计。
5、%计算。
（二）物业管理服务费测算的原则
1、以收定支原则
为适应用户的经济承受能力，培养物业管理消费的心理承受能力，要做到“以收
定支”。具体做法是：本着“量入而出”的原则，将收取的物业管理费专款专用，根据
实际服务项目需要进行分解，分类建帐，以求收支平衡。
2、阳光财务原则
严格控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况。
3、取之于民，用之于民原则
管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标。
4、谁享用、谁受益、谁承担的原则
对特约服务和便民服务实行合理收费，合理分摊的有偿服务模式。
5、以丰补欠，反哺物业的原则
在物业经营过程中，若某些管理服务项目获得收益较丰，可用以补贴另外一些
亏损项目的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投
入到管理物业新增项目建设及原有设施更新改造。
二、北京市第二医院基本物业管理费测算
1、医院南区楼基本物业管理费测算表
序号
项目
月/元
备注
1
人员工资及福利
14296
工资加福利费
2
公共设施、设备日常运
246
[(300元m2×15%)÷(25年×
行、维修及保养费
12个月)×40%×4100m2]
3
固定资产折旧
33
4
利润
1458
前3项总额10%
5
税金
882
%
合计
16915
医院南区楼基本物业管理费：16915÷4100=/㎡.月
备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积4100㎡计算得
出的。
2、以上所有费用都按照四舍五入核算。
3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照政府有关规定向甲方收取35元/㎡的供暧费。
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医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理服务的总支出是16915元,其中服务人员薪金及福利支出14296元,%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元,%，固定资产折旧费用支出33元,%，利润1458元,
%,税金882元,%.
附表
人员工资及福利费一览表
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序
名称
号
一 人员工资
水电维修工（1人）
2 保安（3人）
锅炉工（3人）
二
福利费
三
保险费
四
服装费
1
水电维修工(1人)
2
保安(3人)
3
锅炉工(3人)
五
加班费
1
水电维修工
2
保安
3
锅炉工
六
过节费
备
注
月/元
8231
工资按一年13个月计算
1733
3249
3249
1152
工资总额14%
2626
%
197
12
每年140元/人
150
每年600元/人
35
每年140元/人
748
基本工资除以22天乘以2天
158
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89
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295
295
五一、十一各500元/人，元旦各
1342
元/人，春节各1000元/人
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5
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合计
14296
2、旧楼基本物业管理费测算表
序号
项目
月/元
备
注
1
人员工资及福利
8650
工资加福利费
2
公共设施、设备日常运
150
[(300元m2×15%)÷(25年
行、维修及保养费
×12个
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月)×40%×2500m2]
3
固定资产折