文档介绍：茂华淮安项目营销策划报告
第一部分:市场分析
第二部分:产品解码
第四部分:整合营销策略
目录
第三部分:客群分析
一、宏观市场分析
二、区域竞争市场分析
第一部分:市场分析
三、09年淮安房地产市场走势预测
四、市场总结
1、宏观环境分析
※08年,淮安GDP总值及人均GDP在江苏省地级市排
名11位,仅高于连云港和宿迁。这说明淮安经济
发展现状在江苏省还处于一个相对落后的水平;
※%,
GDP平均增长率江苏省排名第三,发展势头强劲;
※08年淮安招商引资项目226个(外资企业61个),
,苏北五市力度最大。目
前淮安已成功引进了富士康、台玻、达方电子等
一批大型知名优质企业,为淮安经济发展注入了
活力。
一、宏观市场分析
【城市经济发展现状】
【城市经济发展前景】
※淮安城市定位—长三角地区综合性节点城市
苏北腹地中心城市
淮安是“长三角地区综合性节点城市”,有“南有昆山、北有淮安”之称,2005年江苏省提出把淮安打造成“苏北腹地中心城市”的战略定位,由于其突出的战略位置和城市定位将会吸引更多的企业前来投资,未来淮安经济发展前景更为广阔。
【城市发展规划】
※城市规划——东扩南联,双核发展
东扩南联:城市向东扩展,向南与高教园区相连;
双核:淮海广场中心商业区、水渡口中心商务区。
※水渡口商务区区域规划——一心、一核、七区的现代化新城区
“一心”水渡口商务中心; “一核”钵池山公园;
“七区”将居住用地划分为七个居住区。
随着政府东迁以及城市发展重心的东移,未来区域发展
前景广阔,为区域房地产提供良好的发展机遇。
2、宏观房地产市场分析
数据来源:淮安市房管局信息处
※,相比较07年162万平米的市场供应量有所增长,但增幅平缓,
主要是因为08年整体市场低迷,各项目开发进度明显放缓;
※,同比08年减少32%,%,其中中心城区(清河、
清浦)%,%。主要是第一季度延续去年的市场惯性,供应量持
续下行,但随着整体销售形势的向好和持续, 预计后市市场供应将会逐步放量。
【商品住房供应量分析】
【商品住房销售量分析】
数据来源:淮安市房管局信息处
※,%。09年第一季度市区住宅去化量为
,同比08年增加92%,环比增加143%,%,环比增长126%,增幅明显;
※据统计,%,120—%,144平米以上为
%;%,120—%,%;
※在刚性需求释放下,淮安房地产市场也出现了一个小阳春,1-3月份市场增幅明显,主要原因一方
面为各项目促销力度的持续,另一方面为市场舆论对消费信心的提振。
【商品住房销售价格分析】
数据来源:淮安市房管局信息处
※08年市区住宅成交均价约为3300元/平米,在市场不好的情况下,价格同比07年却有了较大幅度增涨(%),
并维持3300元/平米左右小幅震荡,这说明市区房价尚属理性,后期房价大起大落的现象不太可能出现;
※09年第一季度市区成交均价为3250元/平米, %,环比也略有增长,主要是因为2、3月份市区大部分
在售项目都进行了一定幅度的提价。另外从09年1-3月份市区房价走势来看,价格虽一直处于缓步上
行阶段,预计后期价格走势还会有一个波动盘整的过程。
【土地成交情况分析】
区域
2007年
2008年
2009年1-3月
供应量
成交量
成交均价
供应量
成交量
成交均价
供应量
成交量
成交均价
清河区
2042
1670
139
1528
883
74
154
清浦区
1114
578
83
1187
132
82
0
97
开发区
5539
1347
124
1637
1171
111
88
淮阴区
1542
445
61
988
253
57
93
楚州区
850
232
55
1949
213
49
0
0
0
合计
11087
4272
1