文档介绍：铜陵生姜综合大市场项目操盘书
送呈: 三元地产
日期: 2010年10月7日
徽派特产风景园
建筑是生产过程营销是最终目的
根据工作部署,在集团公司相关领导的鼎力支持下,本人对项目各个情况展开了深入而细致的调研工作。本次调研目标明确,工作细致,主要围绕专业市场,铜陵市场认知情况调研,对项目的商业营销去化、包装推广以及项目本身定位等问题进行专题研究
由于本案形成时间较短,项目认知程度相对较浅的实际情况下,衷心希望各位领导对于本案提出宝贵意见,带动我们共同成长,并希望本案能为领导作出决策时提供相关的参考价值。
最后,对于在本次调研中,给予鼎力支持和协助的各位领导表示衷心感谢。
前言
目录
第一篇:市场认知
1、政策解读
2、铜陵区位解析
3、项目区位解析
4、项目背景
第二篇:项目解读
1、项目数据
2、项目SWOT分析
3、客户分析
4、项目去化分析
5、案例对比
第三篇:营销操盘
1、集客、开盘 9、蓄水期
2、品牌包装 10、开盘期
3、旅游包装 11、销售运动器
4、豪布斯卡 12、扫盘
5、商业分布 13、案场操作
6、价格包装 14、案场优化
7、价格方案 15、当前工作
8、营销推广 16、售楼部布置图
铜陵生姜综合大市场——市场认知篇
市场认知
第一篇
铜陵生姜综合大市场——政策解读
2010年是中国房地产市场发展改革的重要年度,最具代表性的就是——“国10条”,它首先是一个综合性的政策,它囊括了从09年以来的主要政策,将主要类别综合成文;其次,“国10条”是一个“西医”式的政策,即是更针对时下的楼市炒风,而非长远的、深层次的政策框架。
1、这些政策虽暂时提高了地产行业调控政策的可执行性,对抑制房价会起到积极作用,但我们维持政策不改变行业趋势的判断, 虽然目前这些政策有利于短期内抑制房价的过快上涨,但供给能否有效增加尚存疑虑;
2、预计未来仍将有加息等政策来抑制房价上涨,新政策也会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间,但无法改变楼市总体向上的趋势,楼市更大的可能是再度出现相持胶着状态,政策调控与房价仍将持续对决。
3、尤其是如果楼市陷入比2008年还要低迷的局面,地方政府卖不出土地,届时则不排除政策再度调整,毕竟房地产业还是支柱产业,体制决定地方政府对土地财政仍旧很依赖。政策对地产板块负面影响有限。
4、同时,我认为政策调控有利于行业长期稳定发展,有利于周转型的地产公司业绩提升。
铜陵生姜综合大市场——政策解读
5、由于经济持续增长,城市化进程不断推进,拥有庞大的人口基数,消费者普遍存在改善生活品质的趋高需求。因此,从中长期来看,房地产市场依然存在着巨大的发展潜力,房地产业的整体赢利水平将依然非常可观,房地产业依然将是资本所重点追逐的产业之一。只是,在未来一定时期内,将发生的房地产深度调整,将导致不同开发商企业在存亡衰荣、此消彼长等方面的变化。
6、在市场总量不断放大的前提下,由于一些开发商可能遭遇市场萎缩,甚至还有一些开发商可能被淘汰,就自然将为其他开发商留下更多的市场空间。甚至,这种市场空间,还有不断向一些大型开发商(包括少数具备优秀成长潜力的中小型开发商)集中的可能,使得他们可能将获得比调整前更好的生存环境,获得更好的发展机会。在本轮调整中,他们或因竞争策略而获得相对竞争优势从而获得更多更明显的发展优势。
从某种意义上讲,房地产市场正在发生的调整,是积极的调整,对房地产业
的整体发展来说无疑具有积极的作用。因此,资本将依然继续青睐房地产业。
铜陵生姜综合大市场——铜陵区位解析
铜陵市区位环境优越,沿长江走向的快速通道使铜陵与东到长三角经济圈、西到武汉经济圈的广阔区域紧密相连,南北的合、铜、黄高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设,合铜高速已建成,是皖中南交通枢纽和中心城市之一。
铜陵以建设铜工业基地、水泥建材基地、正着力打造沿江工业名城的总目标,承接产业转移的重要城市之一,建设泛长三角圈副中心城市。
铜陵人均GDP和居民消费水平也稳居全省前三名,环境问题也开始得到重视,城市经济发展迅猛。
铜陵老城区也在全力改造,人行天桥的架设,废旧铁路的拆除,老旧的商业网点的拆迁都在表明铜陵正在积极改头换面,在开发区厂房的规范建设,新兴住宅的建设,全新网点的建设都是前所未有的。
皖中南经济重市,房产市场高速发展,但部分产业任需规范
铜陵生姜综合大市场——项目区位解析
天门镇地处铜陵南大门,总面积166平方公里,现辖17个村,13694户,;地方资源得天独厚,矿产资源丰富,生姜、茶叶、水产、优质米等更是天门镇主要的产业发展方向;生态环境十分优越,风景旅游文化景点颇多,如双龙洞、天目湖、翠竹禅林等。
项目区位:
铜陵生姜综合大市场——项目背景
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