文档介绍：
2010年10月
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Ⅰ政策出台背景
Ⅱ政策内容评析
Ⅲ后续调控手段及其影响猜测
Ⅳ政策后房地产行业走势预判
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Ⅰ政策出台背景
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IMF不断调高对经济增长的预期
IMF近期不断调高对世界经济增长的预期,%%,说明世界经济的向好的势头明显,同时,IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好,%,虽然世界经济也面临着经济下滑的风险,但世界经济整体的向好的态势开始显现。
世界经济复苏势头明朗
IMF近期经济增长率预测
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中国经济趋向软着陆
8月份宏观数据好于预期
7月份同比增速
8月份同比增速
工业增加值
%
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CPI
%
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PPI
%
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PMI
%
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出口
%
%
社会消费品零售总额
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%
固定资产投资
%
%
房价指数
%
%
新增信贷绝对值(亿元)
5328
5452
经济增速小幅回升
出口放缓,内需走强
货币退出速度放缓
经济回落势头放缓
再来看中国经济的表现,8月份宏观经济数据总体上好于预期,在7月份对经济下滑的预测逐渐浓烈的态势下,8月份的数据无疑给各方振奋了信心,增速小幅回升,内需逐渐走强,货币政策依然保持宽松的态势,说明中国经济极有可能出现软着陆的局面。
% ,持续出现回升。
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房地产市场回暖
8月份北上广住宅量价齐升
8月份北上广住宅成交量大幅回升
8月份北上广住宅成交均价上扬
在8月份中国经济回暖的态势下,房地产市场也表现不俗,呈现出回暖的迹象。尤其是北上广等一线城市,住宅市场表现出了量价齐升的态势,这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖。
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房企资金链趋于稳定
从经营活动产生的现金流量净额与流动负债比看,自今年以来,四大房企的这一比值都出现了大幅下降,这说明四大房企的流动性状况趋于减弱,与2008的对比看,07年三季度也出现了陡然的下探趋势,于是在08年初出现了一波房地产的降价潮,但是今年一季度后流动性趋于平缓,说明房企经历了上次的调控后,很注意现金的流动性状况,因此整体上趋于稳定,好于08年。
大型房企流动性减弱,但整体好于08年
四大房企经营活动现金流净额/流动负债趋势图
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理想水平

从速动比率的状况也能看出以上的情况,速动比率=(流动资产-存货-预付账款-待摊费用)/流动负债,它的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱,考察企业流动资产中迅速变现的能力。从图中可以看出,四大房企的速动比率先是大幅下降,后趋于平稳,也说明政策虽然导致了四大房企的短期偿债能力有压力,但有微弱的好转迹象。
房企资金链趋于稳定
大型房企短期偿债能力趋于平稳
四大房企速动比率趋势图
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保利地产经营活动现金流净额
万科集团经营活动现金流净额
房企资金链趋于稳定
现金流状况逐渐好转
从保利和万科上半年经营活动现金流净额看,两者虽然都为负值,但是第二季度比第一季度有明显的好转现象,这一定程度上得益于适时的定价和降价策略,让房企较快地回笼了部分现金,保证了资金链的稳定和长期发展。
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背景总结
政策出台底气十足
综上所述,此番政策出台看似突然,毫无征兆,却也在情理之中。
国际经济复苏势头明朗,中国经济探底风险减弱,以及8月,9月以来各地房地产市场的回暖态势,房企资金链也在紧张中逐渐保持了稳定顺畅,再加上国庆长假会在很大程度上带动成交的放量,政府遏止房价上涨的政策实施效果面临挑战,都使得此番调控政策的出台既实属必然,又底气十足。