文档介绍：—淮安香格里拉项目营销战略与销售执行
阳光世纪2010年4月
谨呈:淮安今创房地产开发有限公司
我们已经拥有支点
如果能够准确的确定支点
同时施以足够有效的力量
阳光世纪就能够撬动香格里拉辉煌的2010年
谨呈今创·香格里拉~预祝2010年大卖
本报告结构框架
市场现状
竞争分析
本项目的营销目标
目标前提条件:保证推广力度,保证工期,保证市内售楼处建立
定性目标
定量目标
保证销售速度在上限高速运行的前提下,平复同竞品项目的价格差并适时反超,以获得更高收益
力争年内实现5亿元人民币销售额,2期、3期住宅产品整体销售均价实现5500元/㎡
时间
措施
要点
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。
国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨
银监会:银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。
近期房地产市场调控策略
本项目的宏观阻力更多的是由政府近来的对房地产调控政策的抑制阻力和由此带来的消费者观望阻力
宏观阻力
中国指数研究院昨天发布的统计报告显示,上周20个重点城市共推出土地63宗,环比减少54%;推出土地面积459万平方米,环比减少30%;成交土地23宗,环比减少60%;成交土地面积106万平方米,环比减少69%
在出台一系列房地产调控新政后,北京房地产市场新盘开盘价开始出现下调的局面。统计显示,受开盘项目郊区化以及新政出台的影响,4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平方米,相比3月份商品房均价22885元/%。
本来自4月以来,广州市一手住宅网签均价基本上都在万元以上,4月16日网签均价仍为11695元/平方米,但17日便开始跌到9757元/平方米;18日再降到月度最低点:8914元/平方米,%,19日为9363元/平方米
根据美联物业统计的深圳市成交记录,4月15日政策出台以后,周六的二手住宅成交量应声下跌50%。若按政策出台的前三天(4月13日~15日)与后三天(4月16日~18日)二手住宅成交量相比,按套数计算下跌达到57%
力度持续加大的新一轮楼市调控政策影响下,上海二手房挂牌量急剧放大,买家则出现了浓厚的观望情绪,部分炒家加速离场,个别楼盘和二手房业主报价出现松动。楼市上升时,房地产诉讼案中较多的是卖家为卖更高价而毁约,而到了下跌时,买家毁约的情况就多了起来。
淮安市场当前受到的影响有限,但随着时间推移,本项目仍需做好逆市营销的准备
毕竟淮安是三线房地产城市,受到房地产泡沫相对较小,受到宏观政策干预力度也没有一线城市来的明显,从最近一周市区成交套数情况看,新政的影响并不明显,但随着政策性带来的舆论拐点论的影响,可能会带来一段时间的市场观望态势
宏观阻力
我司逆市营销经验
<投资商> 德国皮博项目管理有限公司
<开发商> 大连莱茵海岸度假村有限公司
<地址> 大连市金州区姚家套大魏家
<占地面积> 400000平方米
<建筑面积> 450000平方米
<物业类别> 高层、小高层、别墅等
<建筑类别> 2栋33层倚山观海高层、3栋25层近海景观高层、多栋7-12层近山临海小高层及别墅
<业绩> 2008年3月正式接手代理该项目,4月开盘实现销售360余套,销售额实现近2个亿的飘红业绩,并通过形象的重新包装,确定了项目绝对高档度假楼盘形象。
莱茵海岸
08年逆市销售奇迹
1个月销售2个亿