文档介绍：专题研究-超高层住宅
北京新松建筑设计研究院
Contents 目录
Concept 超高层住宅概念
Market 超高层住宅市场
Design 超高层住宅设计应用
Case 典型案例分析
Idea 结论及观点表述
Concept 超高层住宅概念
在国外,超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征;在香港,寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地;在上海、深圳、广州等一线城市,超高层住宅从起初出现时客户的抗拒,发展到现在的逐渐接受;2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。
随着城市的迅猛发展和人口的集中,住宅的需求量扩大,城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长,对有限土地高效集约的利用,提高了规模效益,为城市发展创造了新的空间。因此,对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
而超高层的界定在不同国家也有所不同。
日本建筑大辞典将 15层以上定为超高层建筑。
the Unie Nation
Japan
china
联合国1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑
在中国,建筑规范规定 100米以上高度,属于超高层建筑。
Concept 超高层住宅概念
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平均高度逐步增长
丰富的景观资源
黄金地段,业态丰富
风险较大
超高层的特点
城市经济发展支撑超高层住宅的开发
以成都为例,分析超高层住宅市场状况
07年成都开发超高层住宅建筑未超过10个,08 年则超过25个,大多数项目为 40至60层,以金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目为代表,主要集中在城市中心、副中心或一线滨江地带,以外来品牌开发商占主导,如新世界地产、九龙仓、新鸿基地产等纷纷涌入该市场。
从这里可以看出成都超高层住宅出现井喷现象,而同一时间内随着中国经济的发展报告国内的各大城市都出现了类似的情况。
楼盘
景观资源
技术指标(平米)
物业类型
产品户型
价格
成都外滩
高层可看
府南河
占地面积:16666
建筑面积:145000
5栋41层
77-142平方米
7500元/平方米
河畔新世界
3000米超长自然河岸
占地面积:1100055
建筑面积:3000000
3栋50层
首推双拼300~350平米和18层小高层200平米以上
5700元/平方米
城市理想大厦
城市中央景观
占地面积:17916
建筑面积:86000
28层高层
37层超高层
A塔楼为35-70平米精装户型B塔楼为精装SOHO商务空间
12000元/平方米
时代豪庭
河景
占地面积:70667
建筑面积:249000
3栋42层
106-155平方米
10000元/平方米
上锦美地
临水公园城市中心景观
占地面积:6206
建筑面积:55948
1栋41层
48-55平米一居;72-94平米两室;102-125三房
7500元/平方米
Market 超高层住宅市场
Market 超高层住宅市场
70%
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多层
别墅
超高层
高层
成都客户住宅物业类型选择倾向
据数据统计,超高层在成都出现后,高层和超高层的客户接受度激增为 40%,表明客
户对超高层物业类型具有较高的接受度。
Market 超高层住宅市场
超高层住宅客户心理探究
客户特征
客户抗性
大城市生活背景
超高层建筑安全性
视野开阔、见多识广
愿意尝试新鲜事物
经济实力较强
社区微观景观
户型通透性问题
后期物业管理问题
配套服务跟进问题
建筑高度恐惧感
Market 超高层住宅市场
后期物业管理问题
物业管理前置
建筑高度恐惧感
控制高度,使其与高层高度感知差别不大
配套服务跟进问题
结合区域规划,强调以生活方式打造
社区“微缩景观”
园林尺度扩大、实现景观最大化
户型通透性问题
强化视野、通风、采光的特性;强化超高层居住的优越感
超高层建筑安全性
严格依照建筑规范执行,提高安全系数
客户抗性
根据客户抗性不同,开发商应采取不同的产品引导方式
Market 超高层住宅市场
日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题
客户抗性
抗性探究
普通成人生活形态研究
超高层隔离人与自然的直接接触
给避难和消防活动带来更多的困难
对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安
住宅低部发生旋风问题带来的不适感
普通成人生活领域扩