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[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析
篇一 : 土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析
三、土地增值税清算案例分析
〔一〕市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析
市东城区某房地产开发某某投资建设的“东园小区〞项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进展了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》〔以下简称《鉴证报告》〕中内容和格式进展了重点查验后，同意“东园小区〞项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区〞项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：
第一，整体项目情况简介
，是经市开展计划委员会于2001年2月以〔2001〕231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
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，于2003年5月开始对商品房进展预销售，根据市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。
，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
，并取得了市建设工程质量监视总站颁发的“市建设工程质量合格证书〞。
：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，，，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
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：160,000/200,000=80﹪。
第二，取得收入情况说明
该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入〔人民币〕。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。
第三，扣除项目情况说明
,200,000元。
单位提供的“x号土地出让合同〞与京房地［地］字X号地价缴款证明，
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“东园小区〞
土地增值税清算土地增值税清算案例分析
项目已向市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元〔不含公共配套设施政府赠送的占地面积〕。()
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元
具体计算可采取以下两种方法：
〔1〕453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；
〔2〕453,200,000×80﹪=362,560,000元。
经鉴证该单位提供的工程预算与结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程本钱为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发本钱金额为394,880,000元。其中：
〔1〕土地拆迁与补偿费：39,700,000元。〔2〕前期工程费：115,070,700元。〔3〕建筑安装工程费:290,000,000元。〔4〕根底设施费：1,586,000元。