文档介绍:China
Property
Market
Trend
Preface
跨越 2022
这是房地产市场强、弱转化的一年。
在“房住不炒”主基调下,房地产行业去杠杆全面实施,金融机构大幅压缩涉房贷款的融资规模;热点城市持续升级调控,二手房参考价在越来越多城市施行;房产税试点进入实操阶段┄┄一系列强监管之下,连锁反应正在发生。
回顾即将过去的 2021,上半年成交显著放量,百城成交面积创同期历史
新高,热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷,百城成交面积持续下行,同比跌幅扩至 30% 以上,这在历史上实属罕见。
与此同时,各城市市场加剧分化。部分热点城市房价转折,上半年急涨、
下半年转跌。即便是广州、深圳、厦门等核心一、二线城市,购房者观望情绪愈加严重。压力城市市场形势愈加严峻,天津、昆明、长春等19 城落地“限跌令”。受此影响,房企打折降价常态化,特价房、工抵房等优惠频出。
企业层面,2021 年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的
目标完成情况也远不及历史同期,平均目标完成率仅 90%,明显低于过去三年105% 以上的平均水平。在行业去杠杆、市场降温的背景下,不断出现大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,行业从“控制风险” 到“暴露风险”。
市场趋冷,万科多年前喊出的那句“活下去”一语成谶。短期内活下去比什么都重要,行业已然进入“剩”者为王的时代。
当然,好消息也有。10 月以来,监管部门关于房地产行业的表态较为积极, 房地产融资政策也出现了边际改善:近两月企业融资正逐步回升,居民按揭贷款也有所改善和提速。
但这并不意味着市场的实质好转。从整体来看,目前预期的市场底尚未
真正到来,短期内房地产市场仍难言乐观,“促销售、抢回款”已是业内共识。从宏观环境来看,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,外部环境更趋复杂严峻和不确定,困难和风险挑战仍然存在。与此同时, 未来行业还将继续落实去杠杆,倒逼企业降负债、居民降杠杆。
房地产行业的黄金、白银时代一去不返,青铜时代已经来临,这已然是
现实。不管是对整个行业还是企业,都将从过去的粗放式发展要变成精细化发展,未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。另外一方面,青铜时代房地产还有未来,行业十几万亿体量仍然可以维持,房价总体依然稳中有升,房企转向低利润、低增长、低杠杆的内生型增长模式,并且催生出多种关联的新赛道如物业、长租公寓、养老、资管。
风起的时候,保持镇定。在过去二十多年的住宅大开发时代,我们拥抱
时代拥抱红利。站在 2022 的十字路口,在与困难基本面较量的过程中,我们以“跨越”的姿态同行——跨越眼前的困难,跨越积累的难题,跨越行业的痛点, 用一个交点,链接过去与未来的相遇,穿越又一个行业周期。
跨越 2022,我们一同拥抱又一个行业周期。
易居企业集团 CEO 丁祖昱
Contents
CHAPTER ONE .
政策篇:2021 有收有放,2022 良性循环
第一节 2021 年总结 015
一、全面去杠杆贯穿全年 , 从控制风险到产生风险后定调良性循环 015
二、集中供地以期“稳地价 - 稳预期”,控“名义价”到“实际价” 019
三、房住不炒不松懈 73 省市 249 次加码,地方政策高频化、精准化 022
四、压力城市政策解绑,19 城落地“限跌令”、39 城财税托市 025
五、房地产税扩大试点将落未落不明朗,加剧市场观望情绪 027
第二节 2022 年展望 028
一、坚持“房住不炒”,“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环 028
二、控制去杠杆节奏,居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善 028
三、三类压力城市将会跟进救市,但财税、纾困手段相对有限 029
四、房产税扩大试点城市势在必行,预计对市场影响相对有限 031
CHAPTER TWO .
行业篇:2021 前高后低、规模再新高,2022 正式迎来负增长
第一节 2021 年总结 037
一、全年新房销售料将破 18 万亿元再创新高,年内前高后低、东强西弱