文档介绍：世纪金都世纪金都20112011年营销方案年营销方案一、产品二、环境三、客户四、目标五、策略六、执行七、预算一、产品一、产品?我们是什么样的产品——我们是产业复合型大盘?我们有什么样的特点?地理区位:三省交界,两桥之间,南北动脉,长江北岸,九江近邻,黄梅远郊,一个大镇。?项目内核:48平方公里大概念滨江新城,3450亩商贸启动区——新城的源动力——中部商贸物流产业园,31万方住宅——世纪金都。?政治位置:湖北2011年省重点项目,湖北“十二五”重点项目,黄梅未来发展重点三区之一。一、产品一、产品价值体系1、未来发展的信心2、快速发展、成长的机会1、湖北省重点项目2、湖北省“十二五”发展规划项目3、黄梅“一带三区”之一区政治1、地缘核心区的转移2、从小镇到城市的生活3、持续的发展、成长4、价值提升的速度和空间巨大1、大城、大盘、大项目2、产业驱动3、高性价比4、建筑和户型项目品质1、现在的价格洼地2、未来的成长空间巨大3、可持续发展的区域1、长江经济带2、中部发展核心区3、三个经济圈交汇处4、南北动脉5、两桥之间6、九江延伸区域战略区位带来的客户价值体系内容体系分类二、环境二、环境目前营销状况:?展厅投入使用,但未开展系统的、大规模的线上、线下推广,?目前地缘户外动线包装较少,内容包含多,不够清晰,形象不够统一,导致客户对项目信息摄取混乱。?案场人员管理和培训有待加强。?日均客户来访5组,总办卡量32组,办卡客户近半数为客带客,90%为地缘客户。二、环境地缘市场环境:?地产发展落后,但随着今年两个10万平米项目的入市,对本区域的地产市场起到带动作用?地缘客户多以自建房为主,地产消费观念落后,新产品有挖掘市场潜力的机会。?两个即将开盘的项目价格在2400左右,产品为高层加部分别墅。?通过本周的访谈调研,小池镇内人群对本项目的认知度不到50%,对与项目的属性认知度不到20%。二、环境九江市场环境:?地产发展成熟,无论是规模、价格和产品都超过一般三线城市。?对周边聚集效应非常明显,新区发展迅速。?目前城区价格在6000左右,预计大盘项目的洋房新开盘价在8000左右,高层价格在7000左右。?一些重点项目在10年底到今年3月有一个非常好的快速去化期。?新区的多个大盘项目现在没有推售,开盘大多在10月以后。?九江的价格挤出人群会在后期更明显。三、客户??项目前期以地缘客户为主,能够满足项目首开推量去项目前期以地缘客户为主,能够满足项目首开推量去化的客户上量要求;化的客户上量要求;??九江市场的拓展需要更长的一个过程,随着项目的进九江市场的拓展需要更长的一个过程,随着项目的进展以及就将市场的推广,后期通过九江市场形成更大的展以及就将市场的推广,后期通过九江市场形成更大的支撑。支撑。三、客户三、客户由于项目的区位和属性的特殊性,我们不能按照普通住宅项目来审视我们的客户,需要从时间和空间两个维度对客户进行分析。地缘地缘地缘地缘九江九江九江九江九江九江九江九江城关城关城关城关城关城关城关城关自住自住投资投资市场市场5-95-9月月1010月月-2012-2012年年11月月销售周期客群构成四、目标2011年的推盘节奏分析结合工程,推盘需要考虑的问题结合工程,推盘需要考虑的问题??户型的平衡户型的平衡??便于客户的选择,主要是开盘和重要销售节点便于客户的选择,主要是开盘和重要销售节点??对后期推售定价及户型选择的指导对后期推售定价及户型选择的指导??对后期户型规划的借鉴对后期户型规划的借鉴??位置的平衡位置的平衡??价值更高的区位适当保留,便于后期形象呈现后的价值提价值更高的区位适当保留,便于后期形象呈现后的价值提升升??形象面的区位利于先推形象面的区位利于先推四、目标平面图分析?推盘节奏,集中推盘于5、10、1月;?价格调节,整年销售小幅快跑,10月、1月借市场节点和工程进度作为提价关键点;?月度销售,整年销售583套,月均去化58套。