文档介绍：前言/基本方法
没有一个项目是纯靠策划能够成功的,
从产品到配套到工程到销售到渠道,全员的协作配合,
缺一砖而溃全堤,
而策划,是在最初阶段帮助我们认清自己,认清别人,
同时整理一套清晰的方法与思路的过程。
资讯输入
↓
市场要什么? ——市场分析
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我们有什么? ——产品分析
↓
我们要去哪里?——定位分析
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我们如何去? ——推广策略
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应该怎么做? ——广告执行
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想法输出
基本脉络
起势→市场分析→我们首应慎识自我,同时必须谨思周物
运势→项目定位→我们不只开发楼盘,我们是在经营城市
造势→推广策略→消费者买的是生活,不是一套三房两厅
【第一式】我们在哪里?
整体分析——我是谁?(自身项目认识)
我的位置在哪里? (大市场形式)
我面对的是谁? (竞争项目)
整体分析阶段看和想的广度、深度、长度、高度将决定项目的未来命运
起
势
市场分析→我们首应慎识自我,同时必须谨思周物
一、项目基本情况
1)项目地理位置:
本项目地块位于北塘区青石路与春申路交叉口西南侧,
东至春申路,南至京杭运河,西至通惠路,北至青石路。
。
A、D、E、J、K块:商业;
B、C、F、G、H、I块:商业、办公、居住,
整个项目拟建设包括住宅、商业、宾馆、娱乐、餐饮、休闲和配套公建设施等各种业态的无锡市中心城区最大的城市综合体之一。
本案
霞美路
保留住
(柯兰公寓)
青石路
小三里桥街
保留教堂
民主街
吴桥东路
通惠路
2)项目外围配套归总:
教育配套
后祁街小学、外国语学校、吴桥中学、第9中学
商业、娱乐
休闲配套
各大银行营业网点、邮局基本齐备
超市:沃尔玛、好又多(诚隆超市)
娱乐:及各种餐饮、娱乐。为商业积聚区
医疗配套
第三人民医院(三级甲等)、解放军101医院、
北塘医院、新亚门诊部
公共交通便利性
青石路: 29、60、85、90、313路;吴桥东路 57、58、202路
私家车交通便利性
青石路-北大街-中山路;北大街—春申路-蓉湖大桥-盛岸路
青石路-通惠东路-火车站;青石路-吴桥-通惠西路
交通、噪音情况
青石路为商业街,比较拥堵,为繁华商业机街区、噪音较大
景观配套
南侧的古运河;黄埠墩(江心岛);
江苏省最大的天主教堂“若瑟堂”;
江尖公园;远眺惠山
规划发展趋势
地处北塘新城中心地段,将规划为紧邻市中心的次级的中心商务区,以商业、旅游、餐饮、休闲、娱乐为主
北塘区是无锡市三个中心城区之一,位于无锡中心商贸区的西北部,,全区常住人口31万。
江南灵秀之地
交通便利之地
商贸繁华之地
境内有风光秀丽的江南第一山――惠山、天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹。
明清盛极一时的“无锡米市”就源于北塘,林立的钱庄、布行、山货行使北塘成为无锡近代商贸业的发源地。
近年来,北塘区充分发挥中心城区的独特优势,形成了以胜利门、青石路为核心,集餐饮、购物、休闲娱乐为特色的中心商贸区,并培育了全市唯一的一条旅游餐饮特色街――青石路旅游餐饮商贸街,使北塘在锡城享有“食在北塘”的美誉。
开放活力之地
地处京沪铁路、312国道、京杭大运河、沪宁高速公路构成的交通要地,火车站、汽车站近在咫尺
目前已有美国、日本、香港、台湾、韩国等外商投资企业百余家。开放型经济已成为北塘经济社会快速发展的重要推动力。
2009,我们为竞争做好准备:
1)市场成交量由刚性需求释放交接为改善性需求支撑,同时高档住宅逐步放量,致使成交价格稳步上扬。
2)金融危机下,市民为了实现货币的增值保值,投资需求冒出“苗头”,高端物业占据了六月的23%的市场份额
3)北塘区供应量相对较少,6月份存量房源居各区倒数第二位,去化速度较快
4)北塘区整体成上升趋势,09年下半年市场供应量有限,入市时机佳。
5)对于后势来讲,主要看两方面情况:一是政府宏观政策会不会再有大的变化,目前中国经济比较平稳,如果国外主要经济体的经济等有所改善,中国接下来的宏观政策应该会保持相对平稳积极的态势,将有利于树立消费者的信心;二是开发商跟消费者心态之间的碰撞。如果这个时候大家心态都相对平和一点,对通货膨胀的恐惧少一点,房产市场在下半年甚至明年就应该不会有大的波动幅度,会保持稳中有升的格局。目前很多楼盘都在提价,部分消费者会觉得不下手就晚了;但从总体供应情况来看应该不会出现短缺的可能性,当然,对于具有独特稀缺资源的楼盘,出现争购的可能也是完全存在的。所以,一旦市场的这种均衡的心态被打破,加上今年上半年国家货币投放量很大,预期有可能会出现通货膨胀,则房价的大幅上升的可能性是存在的。
二、房地产市场环境小结(详细市场数据见市调报告):
三、