文档介绍：常德桥南商贸城地块概念规划畅想
一个成功项目的诞生
之前必然有一个严谨思考问题与充分价值创造的过程
在
为
项目寻找灵魂
本次是呈现给开发商的简单单一策划的概念性文本
本来先要进行这样的工作,才有地块系列规划的开始3>......
发展策略
项目定位
物业发展建议
客户研究
背景研究
项目价值的研判
个案研究
潜在客户挖掘
潜在客户需求特征
项目本体分析
分析
策略
产品定位
形象定位
价格定位
客户定位
背景研究
市场分析
背景研究
项目资源
产品研究
客户喜好
园林风格
配套设施
功能配比
建筑风格
总体规划
背景研究
市场分析
市场发展水平研究
背景研究
城市规划研究
宏观经济背景
市场分析
客户研究
个案研究
潜在客户挖掘
项目本体分析
市场发展水平研究
背景研究
城市规划研究
宏观经济背景
市场分析
资源挖掘
机会分析
案例研究
模式借鉴
周边环境与开发条件–项目适合性
目标客户–产品创新性
宏观市场
分析
中观市场
分析
微观市场
分析
政策、经济、规划影响
–项目可塑性
尚未系统策划,宏观中观与微观的关键点也只简要分析
市场走势
–项目发展性
区域供应与需求
–项目竞争性
……
什么改变常德:区位?规划?产业?创意?.......
鼎城,在【上海同济城市规划设计研究院】的协作下出台了概念性规划,但暂未做出【详控规划】和【城市设计】,沿用【常德市城市总体规划2009--2030】现有版本
——使得既是常德的管辖区,又是常德主城的重要新城组团,在基本原则下,本项目片区规划更富有挑战性、创意性、前瞻性、可持续性的想象空间——无疑,已经不再是传统意义上的商贸区,我们认为是【都市型、复合化、新经济引导型发展区】
常德和常德主城区迎来了千年难得的发展机遇
在实施的【渝湘合作】、【两型社会示范区】、【武陵山经济协作区】和【中部崛起先导区】等国家层面战略中,常德处于极其重要的节点。
数千年历史的原因,常德处于中国【四大地域文化】的两大圈的交汇地——楚文化与湖湘文化,有着独特的【湘楚文化】城市底蕴和对产业的吸附力、伸张力;形成了基于政治管理、艺术传媒、设计研发、策划咨询、营销创意等人才阵营——总量湖南第一、中国独特、回归有望。呼唤主题房产产品。
不谋全局,不足以谋一地——武陵镇成不了常德的“浦东”,但项目已然是鼎城中央、新老交汇地
问题背景
差异化
品牌化
营销化
同质化竞争如何突围?
差异化亮点如何打造?
动心的产品如何策划?
让我们共同关注,共同思考!
项目
市场(供应与需求)——必须寻找蓝海市场
客户
产品
资金
客户策略
产品策略
开发策略
盈利
发现平衡点
开发商
尚未系统策划,便要匆匆忙忙直奔这样的主题
思考1 面对当下宏观经济环境,我们需要冷静的思考问题
我们的项目是住宅地产,产品不是快消品,而是生活工具,不动产
我们面对的客户不再是普通消费者,而是有智慧、受保护的鲜活个体
客户的购买目的不仅仅是刚性需求,是消费享受,是投资,是置业
常德与全国各地一样:存量多、空置多、目前供应量需要三年消化
思考2 组合细分市场的价值———形成新市场
细分市场组合
返乡创业
主题地产定制
车站公园效应
青年农民婚房
白蓝领居住
永远的地段
休闲居住
便捷居住
购房年强化
虚拟社区交互
生态居住
人才回流
思考3 产品定位要有战略高度
定位至少要有10年的金霞片区、鼎城中央的超前性;
定位至少要有5年的江南整体内超前性(常德乃至泛常德区域)
确保项目进入市场时的明显领先性
从而达到快速、话语权式的销售
不谋大势,不足以谋气势——虽然西部新城尚在襁褓,但项目已然是公园门户、交通枢纽而独特
不得要领的策划和拍脑门的开发思维,容易步入如下误区
项目SWOT研判针对性不强,内容太泛,以偏概全
没有充分挖掘区域资源;大环境看好,项目的小环境就一定不错
过分倚重宏观资料和官方资讯来论证项目,只关注外围共性,忽视项目个性
过于偏重对“二手资料”的应用
以前或眼前什么卖得好,现在就做什么
别人做什么卖得好,我们做也会卖得好
缺乏必要的前瞻性,差异化的提炼“叶公好龙”或流入形式
两水中轴、三区(江北、本埠、德山)通衢,脱胎换骨之地:置业、创业、兴业三相宜
公园
针对本项目及未来开发行为需要提前说明的是
房地产前期策划,是指土地已经获得而规划设计尚未完成前的策划工作,其策划的核心在于”指导开发“。
土地购买前的对土地投资机会评价的策划的核心在于”指导