文档介绍：悠优谷业态规划建议
悠优谷业态规划建议
青岛师晓东商业策划有限公司
业态规划的目的
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为项目提供合理的商业组合方案,奠定繁荣持久经营的基石
指导招商工作的有序进行,明确招商目的和后期经营管理方向
为招商人员提供可以向投资者解释描绘的商业前景,支撑招商工作进行
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业态规划的原则
契合定位优先原则:入选的商业业态要与项目定位主题高度契合,这是必须遵循的前提条件。
人气贡献优先原则:入选的商业业态能够为项目吸引大量客群,为其他业态提供消费者支撑和共享,进而为项目的可持续发展提供客源支撑。
高品质优先原则:同行业商家的甄选,品质好的条件优先,主要针对高品质商家招商,通过高端客户向低端客户渗透和带动消费;通过高品质商家表现项目的高品质定位。
配套相关原则:入选的业态之间能够相互衔接协调,客源经过一定的方法能够互动共享;业态的组合能够满足目标客群的消费需求。
目的,是明确最终要达成的目标是什么
原则,是把控实施过程的方向是什么
过程最重要,做好了,目标基本就可以实现,
在做的过程中,我们还要明确一些问题1>... ...
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第一、物业价值的阶梯关系
物业位置最差的地方规划人气最足的业态
物业价值最大的地方规划行业利润最高的业态
第二、人流向纵深引导
最吸引人气的业态类型,必须安排在物业价值较差的地方
第三、人无我有,人有我优,人优我特
必须做到绝对的差异化;主题清晰,特色鲜明
第四、物业结构的实际情况
主次业态对场地的要求,合理配套,最大化利用物业现有空间
第五、商业业态的经营务实
比如消费关联性,是否影响物业上层居民生活等。
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项目区位图
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从上面项目所在区位到内部平面来看,项目可以大致划分为以下几个区域:
一楼东侧外铺
一楼南侧外铺
一楼内铺
二楼内铺
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一楼
一楼东南角的空间,物业价值最高;
一楼东侧的空间,山东路北段,物业价值较好;
一楼南侧的空间,家乐福西段,物业价值较差;
一楼内铺西侧的空间,物业价值较差;
一楼内铺西北角的空间,物业价值最差;
二楼
二楼正对自动扶梯的空间,物业价值最高
二楼南北两侧的空间,临近电梯,物业价值较好;
二楼东南角的空间,距离电梯较远,物业价值较差;
二楼东侧的空间,在电梯背部,物业价值较差;
二楼东北角距离电梯最远的空间,物业价值最差。
物业价值分析
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项目定位于儿童及青年女性的专业性服务业项目
业态规划主题确定为..
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时尚辣妈
规划业态:时尚女装、饰品、箱包、鞋类、
文胸、手袋、化妆品、运动休闲等
以国内外中档年轻时尚品牌为主,为妈妈们营造休闲购物天堂
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快乐宝贝
规划业态:儿童娱乐、儿童摄影、儿童食品、服饰、玩具、
图书、影音、亲子教育、培训等
以儿童娱乐为主,
辅以亲子教育和其他相关配套组合,提供儿童消费一站式服务
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