文档介绍：2009年济南房地产市场分析报告
一、2009 年济南房地产市场回顾
2009 年济南一手商品住宅销售金额达177 亿元,销售面积达295 万平米,销售面积
较去年同期上涨59%。济南住宅价格扶摇直上,2009 年年底较去年同期上涨28%,出现量
价齐升、交易火热的局面。
新增供应受制于前期开工建设减少而短期不足;而成交快速反弹,又令各地市场持续
供不应求。2008 年积压库存快速消化后,济南住宅市场较于2009 年下半年开始出现市场
供应不足的局面,这也成为推高住宅价格的潜在动因。
济南住宅价格扶摇直上,特别是从8 月份开始,价格出现飚升,至2009 年12 月一手
住宅突破7000 大关,较去年同期上涨28%。
万/平米的楼面地价。今年的12 月3 日, 亩的
亿元的天价,土地单价约合1878 万/亩,刷新了由深圳华强创造的每亩1460
万/亩的地王历史,成为2009 年济南楼面地价新地王。
高端住宅因品质优良、资源较为稀缺、性价比较高、抗跌性强、升值空间大,购买者
的实力也较强,都打算长期持有,而受到追捧。中海奥龙观邸、文华园、海尔绿城等主力总
价在百万元以上楼盘的热销成为有力佐证。
为应对经济危机,国家年初颁布了很多有利于房地产行业发展的财政、税收政策,随
着房地产市场的火热,年底国家调整了土地、税收政策,出台了开发商拿地首付款要达到
50%的政策,普通住房转让2 改5 的税收政策,以调控市场上的投机性购房。
2009 年济南加大了旧城(村)如魏家庄片区、官扎营片区、发祥巷片区、小清河片区
等的改造的力度,拆迁产生了大量的房地产开发用地,加大了该年土地供应量。
二、土地市场
(一) 供应总量
2009 年济南供应土地102 宗,比上一年增加41 宗,供应面积、建筑面积为
687 万平
米、2000 万平米,%%。
(二) 供应区域
2009 万平米, 万平米。其中,历下区供
应宗数、供应面积、建筑面积最高,%,天桥区最低,土地供应比例
%。
(三) 成交总量
2009 年土地成交宗数为76 宗,比上一年增加了26 宗, 万平米,比上
%, 万平方米,%, 亿元,上涨
了近一半, 元/ 万元/亩,分别上涨了
29%和31%。
随着济南综合实力的不断提升,外地开发商不断进驻,以及公告土地宗数不断增加,房
地产行业呈现良好发展势头,预计2010 成交宗数达到85 宗,成交面积达到500 万平方米,
平均楼面地价达到1800 元/平方米。
(四) 成交区域
2009 年成交60 块土地,主要集中在历下区和市中区,其中,历下区成交21 宗,土地
万平方米, 万平方米,
元/平方米;市
中区成交21 宗, 万平方米, 万平方米,平均楼面地价
元/平方米。平均楼面地价最高的是历城区,而最低的是槐荫区。
三、商品住宅新开盘及成交分析
(一)开盘成交总量
2009 年济南共有74 个项目开盘或加推房源, 万平米,较2008 年
新增住宅供应量( 万平米)上涨13%,成交率为63%,整体开盘均价为6904 元/平
米。
(二)商品住宅新开盘面积区间
2009 年济南商品住宅新开盘面积区间较为集中,均在140 平米以下。主力面积集中在
71-90 平米和111-120 平米之间,以中小户型为主,是本年新增商品住宅供应的突出特征,
这也是实现开盘期成交率高的重要原因。
(三)商品住宅新开盘供应价格
2009 年济南的住宅成交量集中在1-7 月份,该时间段内济南商品住宅成交价格在
5500-5800 元/平米之间,因此2009 年销售均价在4000-6000 元/平米商品住宅所占比例最
高,但因该阶段房源供应充足,经济危机对购买者的心理影响较大,因此其成交率并不算高;
随着宏观经济的不断好转,济南房地产市场好于预期出现大幅反弹,价格快速上涨,自
住购买者出现恐慌性购房,投资者也纷纷进场,因此6000-8000 元/平米之间及8000 元/
平米以上房源成交率较高。
四、商品住宅成交分析
济南自2009 年3 月份以来住宅成交均价开始上涨,自6 月份开盘价格开始大