文档介绍：华立时代广场商业策划全案打印版
Part 1 项目背景
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位置
大渡口区—主城区边缘
大渡口区规划商业中心的南端，新城与旧城交界处
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项目情况
总建筑面积约10万m2。
，
住别：区级
商业规模：50万M2
核心商圈：沙坪坝区
档次：以中档为主
经营特点：文化气氛较浓，有明显的教育经济商圈特征
级别：区级
商业规模：40万M2
核心商圈：杨家坪区
档次：以中低档为主
经营特点：讲求公共空间、公共环境布置
级别：区级
商业规模：60万M2
核心商圈：观音桥区
档次：以中高档为主
经营特点：区域内高档楼盘众多，周边人口密，消费水平高，商业经营起点高
级别：市级
商业规模：50万M2
核心商圈：重庆市
档次：低到高都有，中高档为主
经营特点：西南第一街，重庆市最繁华、最洋气消费的涉外中央CBD区
级别：区级
商业规模：60万M2
核心商圈：南坪区
档次：以中低档为主
经营特点：着力打造家具消费商圈，会展经济也将成为一大竞争优势
数据来源：大渡口区商贸流通工作会议专题调研报告汇编
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各商圈发展目标
解放碑
将多建商务类建筑，适当控制商贸类建筑和住宅类建筑的建设 ，成为集商务办公、会展旅游、文化娱乐功能为一体的中心区。
沙坪坝
建成集文化、教育、科技氛围最浓的商业文化中心。
观音桥
打造辐射130万人的北部购物天堂，建成重庆主城区面积最大的商业步行街，，成为西南最大的生态商圈。
杨家坪
面积在原有基础上陡增近3倍，增至60余万平方米，形成以转盘为中心，方圆达2平方公里的商圈，五年内将在此基础上打造三条“子步行街”。
南坪
在2007年内建成为西部最具活力和最有影响力的商务区之一,达到商业设施面积100万平方米、商业零售总额达100亿的“双百”目标。
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借鉴
共性：
1）商圈辐射范围内人口众多
2）商业聚集程度高
3）以标志性建筑、广场为中心呈放射状
4）以多个百货、大型超市为其商业带动龙头
5）产品类型及经营档次与区域内人口密切相关
6）有一定的商业基础沉淀，经政府打造后加速发展
7）除解放碑商圈外，其他商圈辐射范围仍以本区为主
从以上可看出：
任何一个商圈的形成发展都需要具备相当的条件，而其中的消费者是该商圈的决定性因素；
各大商圈仍在不断发展扩张，商圈相互之间的竞争日益激烈。
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重庆百货、超市发展
现有五大商圈均有较大型百货、超市，且布局在商圈核心，起龙头左右。
解放碑
时代美美、太平洋、重百、新世纪、王府井、迪康、银太、家乐福、山城
沙坪坝
重百、新世纪、立洋、北京华联、立丹
观音桥
远东、重百、新世纪、北京华联、贸业、香港城、家乐福、永辉
杨家坪
重百、新世纪、家乐福、立丹
南坪
重百、新世纪、浪高百盛、麦德龙、好又多
大渡口
钢花百货、新世纪、山城
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区域内商业中心，商业聚集度高
要求辐射范围内达到一定数量的人口
目标消费者有一定的购买力
要求有其他配套相辅
以家乐福为例：
其进驻要求中心区人口达到50万，辐射商圈内人口达到80万。
以大渡口区来看，虽然该区未有家乐福，但人口仅有20多万，远未达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳或肯德基没有进入大渡口。
重庆主要商家进驻要求
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大渡口区商业布局：
大渡口区现有的商业主要集中在钢花路、松青路、文体路及区政府附近。
文体路
松青路
钢花路
项目商圈情况
现有的商业规模在15-20万平方米左右。
商业规模：
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经营业种
餐饮和服装：主要消费点
陶瓷洁具和家具：占据了店铺数量的12%和8%。
电信通讯和日化/百货/超市：仍然处于相对较低的水平
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经营档次：
传统工业区，商业定位低
以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。
区府附近新建的餐饮业以中档为主，但供给量偏大。
业态单一，经营档次低
业态：
现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。
较大型的百货商场和超市分别只有1家和2家，难以对本区商业起到龙头作用。
所有业态中街铺零售业占90%以上，整体商业发展仍处于较低水平。
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项目商圈现状特点小结
大渡口区现有商业分布较为零散。
规模普遍较小，缺乏集聚力。
经营业种业态较为单一。
低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。
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收入水平：
2003年大渡口城市居民人均可支配收入8031元。
2003年重钢职工平均工资21090元