文档介绍：调控政策解读及其对2010年房地产市场的影响分析
在2009年的最后一个月,房地产市场继续疯狂,虽然人们对2010年房地产调控政策收紧也有所预期,然12月初中央经济工作会议结束后,对房地产市场的调控政策并没有过多着墨,且配合国家加大推进城镇化进程、放宽城镇户籍等宏观政策出台,市场再次出现政策乐观气氛。然而接下来一周风云突变,国际上先后爆发迪拜债务危机、希腊政府主权信用危机,国家对2010年房地产市场调控政策也突然转向,回收营业税优惠的政策、新“国四条”出台、七部委联合出台土地购置门槛等。那么在政策基调已经明确的基础上,已出台政策有何影响?还会出台哪些政策……都成了市场关注的焦点,我们下面对此作出一些总结和分析,以供参考。
一、政策出台背景
1、全球金融危机趋稳复苏,世界主要经济体经济皆由负转正。
2、中国经济在全球率先复苏,并保持较快增长,对房地产业依赖降低。
3、2008年系列救市政策初步效果达到,一些负面效应将逐步显现,如产能
过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。
4、2009年房地产市场迅速复苏,房价再次快速上涨,价量皆创新高,市场
风险和民怨再次累积。
5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发,引起全球一阵恐慌,给全球走出金融危机拨了一瓢冷水,也为我国中央政府敲响了警钟,之后房地产调控政策立即转向。
二、已出台政策及解读
1、中央经济工作会议精神
2009年度中央经济工作会议于12月5-7日在京召开,会议明确了2010年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点后,与房地产业相关的有如下几个方面:财政政策实施重点包括保障性住房;明年要加强普通商品房供应,支持居民自住和改善性购房需求;加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造;积极稳妥推进城镇化,提升城镇发展质量和水平;当前,要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上,放宽中小城市和城镇户籍限制。
解读:这些内容公布后,使市场出现了较为乐观的预判,因为政策没有出现紧缩信号,且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作,对城市商品房市场而言是利大于弊。
2、营业税优惠政策收回
2009年12月9日举行的国务院常务会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。23日财政部和国家税务总局出台细则,规定普通住宅超过5年转让才能免税,普通住宅不足5年和非普通住宅超过5年后转让将按照差额征收,非普通住宅持有不足过5年则全额征税(%)。
解读:这个政策出台后,结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话,中央开始担心房地产市场继续过热,将把抑制投资和投机性购房作为重点,以免房价被大幅度炒高。但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。
3、新的“国四条”出台
12月14日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
解读:以上政策被简称为“国四条”,