文档介绍：郑州龙湖副CBD15/16号地可行性研究报告
一、目标地块基本情况
（一）目标地块区位
15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块南部区域（15号地块位于朝阳路南，众意路东；16号地块位于朝阳路北，众意路东。）隶属郑东新区，该地块
64160
899
13487
万众
合景泰富项目
住宅
17860
498
6093
合景泰富
蓝城蘭园
住宅
48
32000
667
6667
蓝城
正弘瓴筑
住宅
165400
1710
15077
正弘
永威上和院
住宅
125200
1754
15472
永威
亚新茉莉公馆
住宅
2
126420
1625
亚新
正商善水上境
住宅
189021
1844
正商
恒大悦龙台
住宅
223100
2049
12294
恒大
鲁能地王项目
住宅
87000
1101
5900
鲁能
84000
1100
5895
雅居乐地块
住宅
179100
2431
24127
雅居乐
荣盛地块
住宅
186300
2604
26034
荣盛
融创地块
住宅
255400
融创
金茂地块
住宅
351000
金茂
（三）区域竞品及价格情况
区域为郑州市场高端置业及终极置业等豪宅产品集中地，为城市最高端住宅板块。高层在售均价约29000元/平米，洋房在售均价约34000元/平米。具体如下：
1、正商善水上境
规划为6栋高层和12栋洋房。2016年11月13日首次开盘，高层（精装）156-193㎡，销售均价29500元/平；洋房（毛坯）184-226㎡，销售均价34000元/㎡。
2、恒大悦龙台
规划为13栋高层、7栋洋房。高层产品为140-180㎡（精装标准3500元/㎡），洋房产品200-220（精装标准为4000元/㎡）。2016年11月27日开盘，推出高层产品395套房源，销售均价29000元/㎡精装修（3500元/㎡）。
3、正弘瓴
规划为13栋7层洋房、6栋联排别墅组成,共计464套房源。产品设计较为突出：一是引进的有洛嘉儿童乐园、风雨连廊、宠物乐园、慢跑道等各种人性设计;二是全通透户型，零浪费，引入全生命周期理念，加入可变可改造空间设计；三是景观设计上三段步入式院落让人眼前一亮。项目目前处于前期咨询中。
综述，目前区域市场销售价格采取政府审批机制（北龙湖高层限价29500元/㎡，洋房限价34000元/㎡），政府预售指导价将略低于区域网签均价，因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。
四、项目定位
（一）总体定位
项目依托龙湖片区规划，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：
龙湖之上 世族名门
（二）总体规划
以产品价值最大化为原则，进行产品排布，相对均衡。
（龙湖北15号地块规划）
（龙湖北16号地块规划）
（三）产品配比与分布
15/，适宜打造电梯洋房产品，产品建议180㎡四房,200㎡五房，200/300跃层。
产品配比如下：
地块
产品类型
户型面积（㎡）
套数
套数配比
面积
面积配比
备注
15
洋房
180㎡四房
136
33%
24480
29%
200㎡五房
136
33%
27200
32%
300㎡顶跃
68
12%
20400
24%
200㎡底跃
68
12%
13600
16%
赠送80㎡地下室
合计
408
100%
85680
100%
地块
产品类型
户型面积（㎡）
套数
套数