文档介绍：调研时限:2009年7月18日—8月22日
青城山别墅
《市场调研暨定位发展报告》
目的
本次市场调研是受博仁旅游开发公司委托,为“青城山红梅村五组项目”定位提供客观、科学的决策依据。定位主要包含总价与户型、总价与物业形态、总价与客户群、总价与物业魅力化包装、总价与配套、总价与不可改变劣势、客户群与项目的价值观、总价与客户群之间的价值观等。
调研误差说明
本次调研参与人员共8名,其中6名为专业人员、2名为见****分别以实地现场对各区域别墅楼盘主要通过销售人员讲解和现场观察,并至少2次回访取得的数据及信息;
为确保调研数据及信息更接近客观和真实,督导通过回访、观察、听从销售人员讲解、以及主管部门采集的数据和信息,来降低调研数据及信息的误差,并维护数据及信息的真实性。
本次市场调研共分四个段。第一个段为实地考察基本数据取得阶段,历时18天;第二个段为主管部门数据及信息采集,历时4天;第三个段为客户研究,累计6天,第四段为数据整理编辑,编制报告,共8天。
本调研报告有效时限2009年7月18日——2009年12月31日。
调研说明
目录
第一部分,成都别墅市场描述
一、成都别墅发展史
二、供应特征
三、分布特征
四、销售特征
五、别墅项目客户分析
六、别墅市场走势
第二部分,青城山别墅楼盘分析
第四部分,青城山别墅物业定位(总结)
一、青城山别墅物业的核心竞争力
二、青城山别墅物业发展的一般竞争力
三、销售状况
四、青城山别墅物业消化客户群
五、青城山别墅物业供应定位
六、价格定位
第五部分,本案的定位发展方向
一、本案的基本情况
二、本案定位的有利条件
三、本案定位的劣势分析
四、本案的竞争态势定位
五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位
六、本案的战略构想
七、本案的规划及定位蓝图
1、形象定位
2、价值定位(含创造性的规划配设提升价值的方法及方案)
3、价格定位
4、客户群定位
5、功能价值定位(含户型及面积定位)
6、外立面包装定位(魅力化定位)
7、推广定位
八、本案的风险分析及应对建议
附一:重庆别墅市场分析附二:山地别墅项目介绍
第一部分,成都别墅市场描述
一、成都别墅发展史
时间段
1992—1997
1997—1999
1999—2004
2004—今
初期
回落期
发展期
成熟期
主力群
暴富人群
成都本土新
富阶层
富裕阶层
富裕阶层
中产新贵
别墅初期时间1992—1997年,“开奔驰,住锦绣花园”成为第一个豪宅广告语
代表楼盘:锦绣花园五大花园别墅
由锦绣花园开篇,再到五大花园、机场路一带盲目跟风修建的别墅,市场经历了从无到有。在分布上,此时的成都豪宅是星星之火,此时的别墅项目更多集中在城南和城西,机投镇、机场路、城南二环,这是豪宅在成都的处女秀。
别墅回落期时间1997—1999年
期间代表楼盘:舜苑桃花源别墅
成都豪宅在经过了快速热之后,别墅产品开发落后、居住大环境无法改善等问题逐渐暴露出来,成都豪宅进入调整期。
此时,浣花溪板块开始崛起,单价万元以上别墅开始亮相,同时近郊别墅也逐渐兴起。
成都别墅飞速发展时间2000—2004年
代表楼盘:草堂之春浣花溪山庄高山流水
从1996年至2002年,成都市别墅的开发投资呈持续上升势头,2002年全年成都别墅开发投资总额超过20亿元人民币,同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。
此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计,占尽稀缺资源的豪华独立别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸的阶段,“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期诞生。
成都别墅成熟期时间2004——
代表楼盘:牧马山·易城半山卫城麓山国际社区龙湖·长桥郡
在经历了2003年投资势头小幅回落的调整之后,2004年到2005年成都别墅市场又恢复上升势头,%左右的速度递增,成都别墅已成为楼市的重要力量。
在“量”的迅猛增长过程中,成都别墅也在发生着“质”的变化,从城市别墅到郊区洋房,从欧式风情到高尔夫主题,发展到今天成都豪宅地产市场相对成熟。经过长久的考验和磨炼之后,市场已经不太容易被简单而花哨的概念炒作打动了,越来越实际的购房者只注重豪宅的品质、品味以及价格,因此豪宅开发商争先恐后地将顶级的建筑和景观设计团队引入成都,在成都楼市一展身手。麓山国际社区、原乡、雍锦湾等楼盘都邀请了建筑和园林景观界的大师出面主持设计。
同时,豪宅的概念变得更加宽泛,豪宅产品也变得更加多样。近郊的低密度别墅已经发展到城市中央的