文档介绍：第一章房地产和房地产价格
第一节房地产的概念和特性
第二节房地产价格及其类型
第三节房地产价格的影响因素
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(一)房地产
房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。
第一节房地产的概念和特性
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房地产
房地产实物
房地产权益
土地
建筑物
其他定着物
房屋
构筑物
权利
利益
区位
收益
、权益和区位
地理位置、可及性、交通便捷性、环境、景观、配套设施、区域中的地位等
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房地产可视为是实物、权益与区位三者的结合,它们对于房地产价格的影响同等重要。
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土地
建筑物
房地
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从实物角度看,现实中的房地产估价对象有:
(1)空地;
(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;
(3)地上建筑物;
(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体;
(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体);
(6)未来状况下的房地产;
(7)已经消失的房地产;
(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分,如后来增加的装修;
(9)房地产的局部,如某幢公寓中的某套房;
(10)包含有其他资产的房地产;
(11)作为企业整体的一部分的房地产。
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(二)土地 土地——是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。
广义的土地系指气候、地貌、岩石、土壤、植被和水文等因素组成的自然历史综合体,同时还包括人类过去和现在生产活动的成果。
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对土地利用的三大制约:
土地权利设置及其行使的限制——地役权(easement)
土地相邻关系的限制——
通风、采光、排水、排污的相邻关系;
险情危害的相邻关系。
土地使用管制——用途管制、城市规划限制
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对一宗土地应有的认识—— 位置、面积、形状、四至、地形地势、周围环境和景观、利用状况、土地权利状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、规划设计要求、其它。
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* 待开发土地的规划设计要求:
用地性质
建筑容积率
建筑密度
建筑高度
绿地率
建筑后退要求
建筑艺术
出入口方位
停车位建设要求
地面标高
其它要求
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