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《城市商业地产规划设计重点难点》
一、、方案设计阶段(含方案深化设计〕、初步设计阶段，施工图设适当位置规划公共客运交通车站。 【关注点6】：管理用房根据目前万达综合体的产品特点与物业管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业〔包括大商业中的插蜡烛物业〕的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业〔含大商业塔楼〕的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积〔通常为3
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‰-5‰〕；管用房位置应设置在地上区域。大商业局部和销售物业局部位置应各自独立，防止后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。 【关注点7】：消防疏散通道在消防规X允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。 【关注点8】：变形缝结合万达综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。 【关注点10】：广场内部竖向交通组织 1) 扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原如此是，在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置；〔规划院强制条文已列〕扶梯位置应防止对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置；2) 观光梯：通常在步行街中庭设置，以2～3部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；3) 货梯：步行街与各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯〔包括专用和共用〕位置一般间隔80-100米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜，～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；4) 广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。
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    【关注点11】：共享空间以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外与地下停车场，防止使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低管理公司的管理难度。 
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【关注点12】：公共卫生间根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米*，面积70～100平方米，卫生间可与主力店合用，但每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否如此对周边商铺均有较大负面影响；卫生间应作无障碍设计，每处卫生间男间蹲位不少于3个，女间蹲位不少于6个，均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个，采用坐便器，辅助设施完备；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个，其中儿童专用1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁，还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间。 【关注点13】：顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在10平米左右，并设置通风排烟设施。
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 【关注点14】：主力店开口主力店在步行街开口的原如此是：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原如此上不在中庭设主力店开口。主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型〔如影院、KTV、网吧等〕的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4～8米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。 【关注点15】：步行街专用货物通道因步行街较长，