文档介绍：1、万科物业老旧小区物业管理方案 20
2、万科物业老旧小区物业接管进驻方案 40
3、万科物业老旧小区实施物业管理的难点及假设干对策 40
4、万科物业老旧小区工程整改提升物业效劳方案 57
万科物业老
2、严格进行车辆管理
1〕、车辆在小区内行驶速度不得超过 15 公里 / 小时。不得鸣笛，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。
2〕、业主要按自己租赁或购置的车位标准停放车辆，去除消防通道及宅间道路障，禁止在消防通道停放车辆。
3〕、地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。
4〕、车辆进出地下车库应控制在 5 公里 / 小时以下。严格按行驶标示出入。
5〕、摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。外来车辆进行收费停放。
6〕、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。业主要按自己的车位，配合安保人员标准地停放自己车
辆。
7〕、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，才能满足业主使用的其他所有权车辆。
3、巡逻管理
安保人员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。
对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员奉劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以防止影响小
区正常的秩序。
4、监控管理
监控室实行 24 小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处
理，并定时、定位、定人作好记录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入 U 盘存档保存，并做好
标记。
5、需要解决的问题
具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。综合以上因素，
结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：
1〕、如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，恢复小区智能化设备目实现其应有的功能。
2〕、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会出现少数业主的不配
合甚至抵抗现象。另外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。所以，完善封闭式管理工作有一
个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。尤其是实施初期，业主〔流动人员、车辆管理〕还需
一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做
好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广阔业主积极配
合工作。
〔二〕、小区电梯刷卡系统〔或门禁刷卡〕
第一：平安防止外来人员进出
外来人员没有物业公司配发的门禁系统卡，就无法从单元门或者电梯进入各单元楼层，这样大大减少了平安隐患。
第二：更加节能，降低电梯维保费用
电梯刷卡系统可以有效的节约电能： 由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，降低电梯使用频率，可以最大限度的节
省电费开支。
电梯刷卡系统可以减少日常维护开支 ：由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平时更换周期，比方
抱闸和自动电梯门的开启器等易损件。
电梯刷卡系统延长大修周期：原本 5 年就需要大修的电梯，这样可有效的延长至 7 － 8 年再大修。
电梯刷卡系统可以有效的减少人工费： 由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，再加之本楼住户也只能到达为其授权
的楼层，所以大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度以及平安人员巡查次数，收费人员的工作强度，从而使
降低管理本钱成为可能。
第三：人性化收费
2、装修效劳
设立装修效劳办公室，充分利用我司物业专业人才和经验的优势，同时联合苏州市多家名牌装饰
公司，针对爱汀花园各种户型，向业主提供装修咨询、设计和施工监理效劳。从而引导业主遵守装修标准，
实施家庭装修