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{}地块产品管理产品规划
惠政策还不如无锡其它几个老的开发区，为了筹集大量
的基建资金，导致目前以房地产先入的状况。房地产本身就是服务性行业，在房产比较
繁荣的区域必须有很强产业基础，而这一点正是现在的惠山新城所没有的。加上原本市
区对北区的抗性（如图），导致现在惠山新城所有项目销售都步履维艰。
（数据来源：锡房指数报告）
三、 无锡中低密度住宅市场分析
无锡市中低密度住宅市场情况综述
随着无锡房地产市场的发展，人多地少的矛盾逐渐显露，中低密度住宅越来越稀缺，
逐渐成为市场的焦点。但是大部分中低密度住宅项目基本都面临着同质化严重，生活配
套差的问题。可以看出，整体上无锡中低密度住宅市场仍处于起步阶段，产品类型等方
面具有较大的市场机会。A、无锡市多层（洋房、叠加）住宅市场分析
1、 无锡洋房、叠加产品分布
从上图来看，无锡的叠加主要分布在滨湖区，离太湖自然景观资源比较近，到市区
也比较便捷。这些楼盘的叠加产品都是在二期、三期才推出，周边的生活配套经过一两
年的培育已经初具规模。作为别墅与多层之间的过渡产品，其目标客户会更多的考虑后
期生活成本。
现在已经进入销售阶段的花园洋房产品都在惠山新城。目前市面上的洋房都在惠山
新城板块，顺驰•理想城市和嘉洲洋房相继推出了自己的洋房产品。主要是因为他们预
计到惠山新城将面临前所未有的竞争，为其产品找一些不同于别的普通楼盘的卖点，因
此，产品也比较新。创新已经成为惠山新城的各项目产品共性。
2、 定价情况
市场价格（单价：元/㎡、总价：万元/套）
楼盘名称
洋房 叠加
4500-5100 /
顺驰天鹅湖
72-90 万 /
3900-4500 /
顺驰理想城市
55-80 万（面积较大） /
3900-4600 /
嘉洲洋房
50-65 万 /
/ 7000-8000
新梁溪人家
/ 100-160 万
/ 6400-7000
金色江南
/ 111-165 万
/ 7000-8000
山水湖滨
/ 180-240 万
（数据来源：无锡房地产网）顺驰天鹅湖以及嘉洲洋房还未正式开始销售，这里的价格为根据报价的推算。从各个楼
盘的定价情况来看，放映出市场的以下几个特征：
市郊洋房的普遍定价都在 4000～4300 元/㎡，总价范围应该在 50～70 万范围以
内。
而叠加目前都集中在南面的滨湖区域，目前惠山区域还是空白点。
3、 产品特征及去化情况
无锡已经开始销售的花园洋房只有顺驰理想城市，以下是其销售情况：
楼层 面积 房型 套数 配比 均价