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章丘东石河项目
营销代理投标书
序言
您的项目如何赢得市场的青睐？
您的项目如何实现最大价值的利润空间？
您的公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌？
在我们思考这些问题目进程，刻意推迟了开盘时间，因此在 2010年下半年出现一个新
盘集中放量的时期，并以大盘为主。
? 在需求方面，受宏观调控影响， 2010年楼市供应量和交易量都比较少，这更加剧了供需市场的矛盾。导致 2010年下半年有更
多的观望者开始实施购房计划，同时消费者开始理性面对楼市。
济南十一五规划下城市发展简析
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济南城市建设形成“东拓、西进、南控、北跨、中疏”空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。
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《济南市城市总体规划》（2005年—2020年）推出大济南构想，高举城市空间发展战略东拓大旗， 引导城市建设向东部大发展。
山东省政务中心、济南市政务中心、奥体中心恰都位于主城区东部，空间距离紧凑，功能强大聚合，必将催生济南新兴城市中
心。
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? 大济南都市圈确定为
6+1型的都市经济圈，即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等
6个周边城市为依
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托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈。在规划中，济南都市圈将以济南中心城为核心，分别以
70公里、120公里、400
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公里为半径，形成核心圈层、协作圈层和辐射圈层 3个圈层。其间，济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限
制，构建具有高度城市化的济南都市区。 同时，规划形成以中心城为核心，以章丘城区、济阳、商河、平阴县城等为副城的“一
主多副”都市区空间结构。
结论：
济南市商品房物业开发一直保持稳步发展的势态；受政策影响较小，商品房供应量加大，济南市商品房市场日渐回暖，市场发展速度回升。
作为环渤海经济发展圈南翼龙头城市，济南向大济南都市圈的角色迅速发展。
济南十一五规划下，济南东部势必成为房地产开发消费的热点区域。
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三、章丘房地产市场分析
章丘宏观经济分析
章丘连续三年跻身全国综合实力百强县 (市)，两年前移 31位的章丘市没有满足，2005年列全国经济发展综合实力百强县（市）第 47
位。按照“建设济南大城市框架下富而美的新章丘”的发展定位，实现着更大的跨越。 2009年，章丘市完成生产总值 ，同比去
%。
商品住宅价格持续走高
在市场机制作用下，章丘市房价呈现出快速上升的趋势。外来开发商运作的项目对章丘房地产市场冲击很大，加速了章丘房地产市场的
发展步伐。表现为 2009年章丘商品房平均销售价为每平方 3500元左右；2010年上升为4500元左右，%。
章丘市城市发展战略研究简析
随着济南“新区开发，老城提升，两翼展开，整体推进”城市发展战略全面实施，城市东拓步伐加快，折射出章丘发展的巨大潜力和无
限活力。
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章丘城市化进入加快提升期，作为济南副中心城市定位的确定，要求由县级城市的发展模式向济南新市区标准和要求转变，加快承接大
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城市的功能转移。章丘产业布局规划，着重发展现代加工制造业基地、现代农业精品基地、生态旅游基地等产业基地，从而承接济南部分城
市功能。
章丘位于济青产业聚集带上，是济南城市“东拓”战略的重要承接地，规划引导发展重型汽车、先进制造业及高新技术产业，利用资源
优势，积极发展商务金融、文化教育、旅游休闲等功能，形成具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。
结论：
章丘市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度，经济发展势态良好，房地产发展基础较好。
章丘市房地产各类产品价格增长过快，依靠章丘市场很难消化这部分产品。
? 章丘向西对接济南，成为济南工业转移的方向。章丘撤市划区的日程逐渐走上政府议题，预期在未来的 2～3
年间，随着新济南中心区向高新区区位东移，章丘势必成为济南的东部城区，其房地产项目日益受到济南市
民的追捧。
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第四章、项目宗地分析
一、项目外部环境分析
区域研究：