文档介绍：中粮·龙泉项目
【天泉聚龙】可行性研究报告
一、项目概况
“天泉聚龙国际生态别墅园”项目(以下简称【天泉聚龙】),位于成都市龙泉驿区阳光城同安镇阳光大道旁,西临阳光城,东依龙泉山麓,紧邻天泉湖。距离成都东三环路16公里,距离龙泉驿区城7公里。
(见下【天泉聚龙】)地理位置示意图)
【天泉聚龙】位于成都市东面18公里、有“成都浦东”之称的龙泉驿生态农业区同安镇境内,总占地约2000亩,包括1101亩的项目用地和800亩的天然湖
区——天泉湖。项目占地1101亩,分为两块,其中141亩土地(简称141地块)位于同安镇阳光大道以东成都公路口岸股份有限公司对面,另外960亩土地(简称960地块)位于龙泉区同安镇万家村三门寺水库的周围,四周青山环抱、林木葱茏,800亩的自然湖面山色相拥,是休闲、居家养生的理想之地。
3. 项目背景
【天泉聚龙】是由中铁五局集团在2002年组建的成都天泉置业有限公司投资开发。
【天泉聚龙】为成都市近郊的大型高档纯别墅社区,项目分四期开发,,,绿化率45%,包括有联排别墅、单体别墅、度假公寓和商业街等,2005年已开发完并交付。
【天泉聚龙】二期逸龙台B区120多套独立和双拼别墅已经竣工,年底即将交付,二期逸龙台C区正在开发中,原计划整体开发预计将于2008年全部完成。
【天泉聚龙】计划在二期A区打造中国西南首个高档的社区游艇俱乐部,游艇俱乐部由三部分组成:一部分为高档游艇俱乐部(水上部分),主要由水上游艇及相关设施组成;另一部分为游艇俱乐部会所(陆地部分),会所经营内容包括高档洗浴中心和SPA美容会馆等,游艇俱乐部采取会员制(VIP)方式经营;第三部分是两栋山地酒店组成的高级商务酒店。此游艇俱乐部定位为中高档精品商务会所和高级休闲养生场所。
【天泉聚龙】二期逸龙台总平图  
周边现状图片:
项目现状图片:
5. 项目周边环境
居住环境
【天泉聚龙】紧邻龙泉山麓,是成都东部的绿色屏障和花果之乡,有依山而居、绿树环抱;紧邻800亩自然生态的天泉湖,湖面波光潋滟、野鸭画水、白鹭翱翔。随着一年四季的变化,呈现出春之约、夏之吻、秋之恋、冬之韵的不同山景。
【天泉聚龙】依山傍水,山水互相辉映,别墅依山临湖布局,使临湖而居,实现真正的山水别墅。
、交通状况
【天泉聚龙】交通方便,距成渝高速公路龙泉驿站出口2公里,龙泉驿站出口距离成都市东三环成渝高速公路入口16公里,距离成都市中心(人民广场)25公里,约18分钟车程,距双流国际机场30分钟车程。龙泉驿区已建成和即将通车的公路有环城路、外环路、成渝高速、老成渝路、成龙路、成南路、成洛路,可直达【天泉聚龙】,形成了五纵三横的交通网络。城市地铁2号线将首先接通龙泉段。
商业及生活服务环境
【天泉聚龙】紧邻阳光城,依托阳光城实现商业及生活服务。阳光城作为同安镇的中心城区,作为很早形成的经济技术开发区,是以商贸、居住、体育、大学为主,居住人口近6万。
阳光城生活配套比较完备,如教育(四川信息学院、四川联合经济学校、四川国际标榜学院)、医疗、餐饮、休闲、购物、菜市等。
内部配套设施条件
【天泉聚龙】内部设有公共服务中心、规划有社区商业中心:中小型超级市场、小区银行、干洗店、酒楼、高级美容美发场所、特色酒吧、高档咖啡厅、大型健身会馆、医疗中心、特色影院、茶楼、汽车美容、花店等。
【天泉聚龙】一期香水湾位于小区入口位置,不依山临湖,但距离城区更近、更方便,2003年10月25日正式开盘。2004年和2005年阳光城是城东热点区域,当时香水湾售价2500
—3800元/平方米,销售较好,于2005年已销售完毕。
【天泉聚龙】二期逸龙台于2005年开始开发,现B区(建筑面积:)的120多套独立和双拼别墅已竣工即将交付。面积从268—414平方米,单价4500—12000元/平方米,均价约6800元/平方米,总价135—438万元/套,销售非常差,仅售13套左右,销售率不足12%。
典型户型图:
从【天泉聚龙】项目所处位置和周边环境来看,本项目的自然环境优势非常明显;
但和同档次楼盘的价位和销售情况来看,本项目的定位明显出现偏差,对客群的高端性要求太高;同时销售价格明显偏高,无论是单价和总价均无优势,因此销售非常不理想;
从项目的规模和运作来看,现已处于整体困境之中。一是二期逸龙台销售处于困境,而C区又在继续开发,资金回款压力非常巨大;二是城东三环外楼盘大量崛起,绕城路以外的区域市场趋冷;三是郊区别墅的热点地区一直在青城