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试论建筑物用益权
王竹 **大学法学院 副教授
关键词: 建筑物/用益权/居住权/典权
内容提要点 [7]。可以预见在今后的我国社会经济中，对于他人建筑物利用的现实需要是非常巨大的，举三例说明：首先是“二房东〞分租现象，即从房屋所有权人处通过长期租赁合同租用了面积较大的房屋空间，再分成假设干小的空间分租给其他人的租赁方式。这种对他人房屋的新型利用模式更大限度的提高了房屋的利用效率，对于充分利用不动产资源有更大的现实意义。而这种模式首先面临的便是交易平安问题。“二房东〞不是房屋所有权人，其享有的房屋租赁权不具有物权效力，对房客来说其租赁的平安性预期就要大打折扣，这就对“二房东〞租赁权的物权化提出了要求。其次是随着我国进入老龄化社会逐渐凸现出来的养老住房问题。有学者提出了“售房养老〞的思路，即老人通过出售房屋，同时在房屋上设定终身居住权和终身定期金的负担来实现养老的目的。待老年人过世后，房屋才归房屋购置人占有。购置人将房屋出让金扣除房屋租金和终身定期金后的剩余局部作为遗产交给遗产管理人 [8]。这种养老制度与德国和瑞士民法上的土地负担制度在思路上较为类似，起源于德国旧法中的养老权 [9]。另外，法国法上也存在类似的保存用益权的不动产出卖行为 [10]。考虑到我国社会保障机构和保险公司聚集的大量保险金和该制度设计的平安性，可以预见这是一种前景广阔的养老方案，但这同样对居住他人房屋的权利提出了物权化的要求。最后是我国已经大量出现并迅速开展的合资建房、合资购房、分时度假酒店等新型的建筑物用益物权形式 [11]。这种一方有所有权，另一方享有物权化居住权的新型度假模式，即“时间分配式共有〞(Time-Sharing)，在欧洲被称为“度假寓所所有权〞，“乃一行情看涨的行业〞，因此欧盟早在1994年便发布了关于时间分配式共有的指令 [12]，德国在1997年就制定了?时间分配式居住权法?该法令进展了国内法转化，但并无直接的物权法效力 [13]。这种新兴的建筑物用益模式还有待我国物权法进展规制。不断开展的新兴建筑物用益模式远不止上述三种，他们都要求物权法能够在制度上解决对他人建筑物的各种利用(包括商事利用)与建筑物所有人保存所有权两种需求之间的平衡问题，物权法草案却无视了这一点。
第三，没有到达缓和物权法定，尊重私法自治的目的。现实生活中对他人房屋的用益需求是多种多样的，现行法仅提供了债权性质的租赁模式，无法对抗第三人，缺乏交易的长期平安预期。需要指出的是，即使按照大多数学者期望的租赁权能够物权化，也仅仅是解决了因租赁关系而产生的对他人房屋的使用权物权化问题，仍然未从整体上化解对他人房屋物权化用益的需求矛盾。申卫星博士建议我国物权法规定投资性的居住权 [14]，*建远教授也认为这样能够满足人们利用财产的形式上的多样性需求，更好地贯彻权利人的意志，增加投资人选择物权类型的时机和空间 [15]，但这种对居住权制度的扩*也仍然局限于“居住〞目的，而不能满足其他用益目的的需求。之所以对固有的租赁权、居住权进展改造的思路仍然不能从根本上解决物权化用益他人建筑物的矛盾，根本上就在于物权法囿于物权法定原则，从物权设定到登记制度，从形式到内容，均表达出僵化的思想，没有充分尊重私法自治，导致全社会对物权法提供更多物权化财产利用形式的期望落空，不能不说是我国物权法草案的又一大问题。
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如上分析，物权法中建筑物用益物权制度应该在以下三个方面着力加强，即增加宏观用益设计、强化物权效力和缓和物权法定。
(二)用益权制度的开展与引进
古罗马法学家保罗认为，“用益权即在保持物的本质情况下对他人之物使用和收益的权利〞 [16]，即无偿使用他人的物而不损坏或变更其物本质的权利 [17]，属于人役权。人役权的根本目的不是为了所有权人的利益或者实现所有权利益，而是为了解决物的所有与利用之间的矛盾，实现具有特定身份关系的人的生存利益或者非所有人对所有人之物的利用利益 [18]。从罗马法开场，人役权即以生活保障作为其根本功能，用益权也不例外。用益权制度开展到德国民法典时，已成为最为全面的不可转让、不可继承的物权性使用权 [19]。尽管各国用益权制度在设计之初都与养老问题有关，但养老问题在现代社会主要通过社会福利、社会保险制度来解决 [20]。用益权制度本身也存在诸多缺陷，如用益权人不太关心用益物的改良等 [21]。事实上，在优士丁尼法上就存在用法定用益权来充抵“脱离父权价金〞的立法例 [22]，其