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论建立工程价款的优先受偿权
建立单位大量拖欠施工企业工程款，已经成为影响施工企业**开展的一大障碍。人对其占有的不动产享有留置权，则与不动产的所有人对不动产的使用、收益发生冲突，也阻碍对不动产经济价值的充分利用。 这种观点在一般意义上是有一定道理的，但是对于建立工程的承包人而言，则有失偏颇。在实务中，承包人往往在建立工程中垫付了大量资金，不赋予承包人留置权，对承包人显然不公允。而且?担保法?第八十四条同时亦规定：“法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。〞虽
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然并无法律规定建立工程合同可以适用留置的规定，?合同法?第二百八十六条亦没有明确，但我们可以将建立工程合同视为特殊的承揽合同，则，承包人的优先受偿权就是特殊的留置权，与美国的建筑师留置权颇为相似。这种解释就?担保法?而言似乎稍显牵强，但假设就?民法通则?而言则顺理成章了。而且2001年公布的?信托法?赋予受托人在信托终止后留置信托财产的权利，而该法并没有限定信托财产只能是动产，也就是说留置的对象也可以包括不动产。但是，工程价款的优先受偿权不以占有工程为前提条件，而留置权则以占有物为条件，这才是两者的最大区别。 无论建立工程价款的优先受偿权是作为法定抵押权还是作为特殊的留置权，有一点是共同的，即它是法定的优先权，优先于任何其他担保物权。 二适用条件分析 姑且不管建立工程价款的优先受偿权是作为一种特殊的留置权，还是作为法定抵押权这样的理论争论，下面着重分析在实务中应如何适用建立工程价款的优先受偿权。1 发包人未按照约定支付建立工程价款是前提条件之一。 适用?合同法?第二百八十六条的前提条件之一是发包人未按照约定支付建立工程价款。具体而言，首先，发包人未付价款是特定的建立工程价款，不包括承包人承建的发包人的其它建立工程价款，更不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。其次，该建立工程价款是确定的。如果工程已经竣工，该价款应是合同约定的闭口价或者依照合同约定经竣工决算确定的价款扣除发包人已付局部;如果工程尚未竣工，该价款应是根据合同可以确定的进度款或备料款。第三，该建立工程价款应是已届清偿期的。合同应当明确约定建立工程价款的支付期限，特别应当明确备料款、进度款以及尾款的支付期限
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;如果合同约定不明确，则承包人可以按照?民法通则?第八十八条和?合同法?第六十二条的规定向发包人确定履行期限。值得指出的是，如果发包人因失去清偿能力而被宣告破产，则即使未到期的建立工程价款也应视为已届清偿期。2 承包人是否须因建立工程合同而合法占有发包人的建立工程? 如果将工程价款的优先受偿权定性为特殊的留置权，适用时需满足留置权的一般条件，即承包人只有因建立工程合同而合法占有发包人的建立工程，方可享有优先受偿权。承包人从根据建立工程合同的约定进场施工起，即合法占有了发包人的建立工程，直至承包人将竣工工程移交给发包人或承包人中途退场。承包人移交了建立工程或中途退场后，即不能主张优先受偿权。如果工程价款的优先受偿权是一种法定抵押权，抵押权的特征之一即为不转移抵押物的占有，因而不以合法占有建立工程为前置条件，承包人即使在移交了建立工程或中途退场之后仍有优先受偿权。显然，不同的法律定性对适用条件的要求就不一样，但是从?合同法?第二百八十六条条文字面看，并无承包人合法占有建立工程的要求。3 承包人应当催揭发包人在合理期限内支付价款，并在合理期限内行使其优先受偿权。?合同法?第二百八十六条规定，承包人应当催揭发包人在合理期限内支付工程价款，假设发包人逾期仍不支付，承包人方有权与发包人协议将建立工程折价或申请人民法院依法拍卖。 则，承包人给予发包人多长的履行期限方为合理呢??最高人民法院关于建立工程价款优先受偿权问题的批复
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?(下称?批复?)第四条规定，建立工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建立工程竣工之日或者建立工程合同约定的竣工之日起算。该规定限定的是承包人行使优先权的期限，即承包人与发包人协议折价或申请人民法院依法拍卖的期限。则，在此之前尚需给予发包人支付价款的期限就只能在六个月内。如果参考?担保法?第八十七条的规定，两个月应是一个相对合理的期限，延